Alquiler con Carencia por Obras. Problemática fiscal

Resulta muy común que los arrendadores, cuando inician el alquiler de un inmueble, acuerden con los futuros inquilinos la realización de ciertas obras de mejora o mantenimiento, que en muchas ocasiones, para mayor comodidad de ambas partes el arrendador concede al inquilino un período de carencia de unos meses para que sea el propio inquilino quien se encargue de gestionar los trabajos de mantenimiento, reforma o mejoras que el inmueble necesite. De esta forma, el arrendador se despreocupa de tener que buscar a los proveedores y concertar con el inquilino los días en que puedan ir a trabajar al inmueble, y para el inquilino también resulta ventajoso porque puede contactar con proveedores de su confianza y organizar él mismo los plazos.

El hecho de que se acuerde un período de carencia en el alquiler, y el inquilino no le tenga que pagar al arrendador directamente, no implica que el propietario no tenga que emitir factura o recibo correspondiente a la renta pactada desde el primer mes, y por supuesto deberá declarar todas las rentas desde el inicio del contrato.

Por ejemplo, supongamos el alquiler de un piso por un plazo de dos años prorrogables a contar desde el 01 de enero, y con un período de carencia de dos meses que equivale al coste de los trabajos a realizar. Es decir, aunque el contrato de arrendamiento se inicia el 01 de enero, el inquilino no empezará a pagar la renta hasta el mes de marzo, a cambio de que éste último se encargue de realizar a su coste la reparación de la pintura y fontanería de la vivienda.

El propietario deberá emitir las facturas/recibos correspondientes a cada mensualidad desde el primer mes del arrendamiento, y declarar dicho arrendamiento desde ese primer mes. Por su parte, el inquilino, que gestionará los trabajos de reparación y mantenimiento, se hará cargo de pagar las facturas de los proveedores por los trabajos que hayan realizado. De esta forma, el inquilino no paga su renta directamente al arrendador, sino de forma indirecta haciéndose cargo del pago de los servicios de los profesionales, y el arrendador se da por cobrado como renta en especie.

Así, el propietario podrá deducir el gasto de las reparaciones en los mismos meses de carencia del contrato, con lo que el efecto en su renta será neutro (los ingresos serán igual a los gastos deducibles). No obstante, si los trabajos a realizar durante el período de carencia no son de reparaciones y mantenimiento, sino que son de mejoras (dando más valor el inmueble), el propietario tendrá que amortizar esos gastos, y no los podrá deducir totalmente en los meses de carencia, sino que se los deducirá en función de la amortización (del 3% anual si son mejoras ligadas a la edificación, o del 10 % si la mejora es en mobiliario, instalaciones, electrodomésticos, etc).

Por tanto, preste especial atención a los contratos con carencia, ya que estos períodos de carencia no implican que no se tenga que declarar ingresos durante esos meses al no cobrar renta dineraria, sino que Hacienda interpreta que el propietario está cobrando una renta en especie. Y en contrapartida, podrá deducirse los gastos correspondientes a los trabajos realizados, eso sí, con la distinción de si son trabajos de mantenimiento o reparación, o si son mejoras.

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