Alquiler turístico y su tributación

Muchos son quienes hoy en día arriendan sus segundas viviendas para obtener un beneficio de ellas. Como ya vimos en la tribuna “Plataformas de alquiler turístico: nueva obligación fiscal” las plataformas de alquiler turístico ya están obligadas a facilitar a Hacienda información sobre los alquileres por lo que, si usted está pensando en alquilar su vivienda con fines turísticos, es necesario que se informe de cómo tributan las rentas obtenidas.

Veamos antes de comentar su tributación, algún concepto inicial.

Según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 3, se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por tanto, podemos afirmar que se considera alquiler turístico la cesión de uso, durante cierto tiempo, de la totalidad de una vivienda que esté amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.

Y es aquí donde, la normativa reguladora de ciertos impuestos, hace distinción con los servicios de la industria hotelera. En concreto, en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el artículo 20 Uno 23º, establece que estarán exentos “los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas…. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos” Sin embargo, en el mismo apartado puede leerse qué de esta exención quedan descartados “e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”

La Dirección General de Tributos (DGT) a través de varias consultas (V0081-16 y V0575-15 ) dejan claro que la actividad de hospedaje ofrece servicios como los siguientes:

• recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
• limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, incluyendo cambio periódico de ropa de cama y baño.
• puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.)
• y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

Por otro lado, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, y por tanto, siguen estando exentos de IVA, los siguientes:

• limpieza a la entrada y a la salida del periodo de arrendamiento.
• cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo de arrendamiento.
• limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones esporádicas de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
• la mera puesta a disposición del arrendatario de equipamientos para el apartamento, como vajilla, enseres y aparatos de cocina y otros equipamientos para el hogar (V0575-15) .

Por tanto, cuando no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler turístico se considera exento del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), pero no olviden que, al ser una operación exenta de IVA, tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicando la correspondiente tarifa establecida en cada Comunidad Autónoma. Suele ser muy común olvidarse de este impuesto en los alquileres y arrendamientos.

Si por el contrario, se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, será el alquiler turístico un servicio sujeto y no exento al IVA, tributando al 10%.

En cuanto a los rendimientos obtenidos en estos arrendamientos, veamos cómo puede tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pues podrán considerarse rendimientos de capital inmobiliario o bien rendimientos de actividades económicas.

Serán rendimientos de capital inmobiliario los ingresos obtenidos de los arrendamientos en los que no se presten servicios propios de la industria hotelera. Igualmente, aquí tampoco se consideran servicios propios de la industria hotelera, por ejemplo, los de limpieza antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes. En este caso, el rendimiento de capital inmobiliario se calculará por la diferencia entre ingresos y gastos deducibles establecidos en el artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Cabe resaltar que los gastos serán proporcionales al tiempo en el que ha estado arrendado y que no podrá aplicarse la reducción del 60% sobre los rendimientos netos, pues no se considera alquiler de vivienda habitual y permanente.

Por el tiempo que el bien inmueble no ha estado arrendado, el contribuyente deberá imputar renta inmobiliaria atendiendo al artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LIRPF).

Por otro lado, el rendimiento será calificado como un rendimiento de actividades económicas cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o, sin prestarlos, se cuente para la ordenación con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, según establece el artículo 27 de la LIRPF.

Como podemos ver, es un tema bastante delicado y que debemos analizar bien para no tener problemas con Hacienda.