¿Son posibles los alquileres perpetuos en España?

Los alquileres perpetuos, en principio y actualmente, no son posibles, aunque en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 fueron implantados y con lo cual, se permitían. En España no hay regulación normativa que los permita, pero, es importante matizar que existe jurisprudencia al respecto, que posteriormente veremos cómo se ha pronunciado.

Característica clave del contrato de arrendamiento 

El contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo y de carácter temporal. Es por ello, que debe ser estipulado “por tiempo determinado” como se establece en el artículo 1543 del Código Civil (en adelante CC).

Esta característica es común a todos los arrendamientos incluyendo los sometidos a legislación especial.

En base a esto, no es posible la realización de un contrato de alquiler perpetuo o arrendamiento indefinido.

Regulación normativa

Como hemos mencionado antes, el CC en su artículo 1543 expone que, en el arrendamiento de las cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Por otra parte, en el artículo 1581 CC hace referencia a los arrendamientos urbanos. Se dice que: “si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”

En la Ley de Arrendamientos Urbanos, se determina que, si el plazo del contrato de alquiler es indeterminado o no ha sido establecido, se entenderá celebrado por un año, además de las prórrogas legales que correspondan.

¿Qué ocurre en los contratos de arrendamiento indefinido o alquiler perpetuo?

A lo largo del tiempo, la doctrina Jurisprudencial se ha ido manifestando sobre la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados por tiempo indefinido.

Destacamos que “aunque el arrendamiento se pactase por tiempo indefinido, este término ha de entenderse como sinónimo y expresivo de no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante renuncia o revocación unilateral del mismo”.

Por lo tanto, si en un contrato de arrendamiento se establece celebrado por tiempo indefinido o perpetuo, se considerará como si no se hubiera establecido plazo alguno, siendo éste un elemento esencial que debe contener el contrato.

En cuanto a las prórrogas del alquiler de la vivienda

Como indicábamos, no existe regulación alguna respecto a los alquileres perpetuos, pero sí existe la figura de la prórroga.

Se establece el principio de libertad de pacto por las partes en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, siempre y cuando, efectivamente se establezca un plazo y limitando esa libertad en beneficio del arrendatario a un plazo mínimo de cinco años.

En los casos anteriores (en el caso de pactar alquileres perpetuos), en principio se entenderá el contrato celebrado por un año, y tendremos en cuenta el derecho de prórroga por plazos anuales hasta que alcance la duración mínima de cinco años.

Cabe la excepción de si el arrendatario manifiesta al arrendador, con la antelación de un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquier prórroga, su voluntad de no renovarlo.

Por otra parte, según nos expresa el artículo 9.3 de la LAU, no se procederá a la prórroga obligatoria del contrato cuando el arrendador haga constar de manera expresa, su necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes de los cinco años prorrogables, para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares.

Prórroga tácita del contrato de arrendamiento

Una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas tras pasar el plazo de cinco o siete años de duración, y ninguna de las partes notifica a la otra con antelación mínima, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales.

Esto será así hasta un máximo de tres años más, excepto si el arrendatario manifiesta su voluntad al arrendador de no renovar el contrato, como se establece en el artículo 10 de la LAU.

Por tanto, ¿cabe la posibilidad de pactar un alquiler perpetuo?

Como venimos planteando, podemos concluir, por tanto, que no será posible llevar a cabo alquileres perpetuos o arrendamiento indefinido, y que si lo establecemos en nuestro contrato de alquiler, se interpretará de forma totalmente opuesta.

Mencionar al respecto, que la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 391/2019, de 19 de julio, ECLI:ES:APM:2019:7037, expone que “a falta de pacto sobre el plazo del contrato ha de partirse de la reiterada afirmación jurisprudencial de que el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, como claramente se deduce del art. 1.543 del CC.”

Además, “en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza del tal vínculo jurídico, lo que claramente conduce a la ineficacia de aquellas cláusulas contractuales que confiere la facultad de prórroga a instancia del arrendatario”.

Es decir, que “por su propia y exclusiva voluntad, sin limitación alguna, pues ello supone una manifestación temporal de duración indefinida, inoperante en el arrendamiento”.