Arrendamiento de Viviendas: Medidas urgentes. Real Decreto-Ley 7/2019

El pasado 6 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler.

Por fin luz verde a las medidas que contemplaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que entró en vigor el día 19 del mismo mes, Real Decreto–ley que fue derogado posteriormente el 22 de enero.

Las medidas acordadas, se aplicaron sólo durante algo más de un mes. Los acuerdos firmados durante este pequeño periodo, fueron totalmente válidos a igual que la fiscalidad que conllevaba los mismos.

Volvió así a estar de nuevo vigente la normativa anterior al 19 de diciembre hasta el 6 de marzo, cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler.

Resaltamos, las medidas definitivas que contempla esta nueva normativa, que afecta principalmente a las normas de alquiler de pisos.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Con respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda destacamos:

• Se amplía el plazo de prórroga obligatoria a 5 años. Será de 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
• En cuanto a la prórroga tácita, se amplía a cuatro meses el plazo mínimo de comunicación previa del que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato. Será de dos meses el plazo de preaviso en caso de que sea el arrendatario quien quiera finalizar el contrato.
• Queda fijada en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al inquilino, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
• Cuando el arrendador sea una persona jurídica, se encargará de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
• En la nueva normativa se establece el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda con la posibilidad de que las comunidades autónomas desarrollen sus propios índices, pudiendo diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

Las medidas más relevantes relativas al arrendamiento de viviendas se uso turístico son las siguientes:

• Para excluir tales arrendamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no es necesario que sean comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
• Se reforma del régimen de propiedad horizontal para establecer que, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de uso turístico o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, sea necesario el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

También en relación a la propiedad horizontal, se incrementa el fondo de reserva de las comunidades hasta el 10% del último presupuesto ordinario, pudiendo destinarse a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en la Ley de propiedad horizontal, en su artículo Diez.1.b).

Además, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

MEDIDAS FISCALES

Recordamos las medidas fiscales que recoge este nuevo Real Decreto –ley:

• Están exentos de tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) los alquileres de vivienda. Se añade así, definitivamente, un nuevo apartado 26 en el artículo 45.I.B) de la Ley de ITP y AJD que literalmente establece que están exentos “Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”, éstos son los arrendamientos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
• Se ha modificado la Ley Reguladora de Haciendas Locales para incluir varias medidas con respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles. Resumiendo, son las siguientes:
  • Se suprime la obligación que tienen las Administraciones u otros entes públicos de repercutir el Impuesto al arrendatario en el caso de arrendamiento de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
  • En cuanto a los beneficios fiscales, los ayuntamientos pueden establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del impuesto para aquellas viviendas sujetas a alquiler a precio limitado por una norma jurídica.
  • Se modifica el artículo 72.4 relativo a la regulación del recargo en el Impuesto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

DESAHUCIO

Finalmente resaltar las medidas relativas al desahucio de la vivienda:

• Queda establecido que el órgano judicial fijará el día y la hora exactos de los lanzamientos.
• Se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales. Cuando afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. El plazo de suspensión será de máximo un mes o tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.