Base imponible de IVA en el arrendamiento de locales

Continuando con la línea de  las operaciones inmobiliarias, en la tribuna de hoy queremos destacar qué debemos de hacer, en cuanto a IVA se refiere, con los gastos que el arrendador repercute al arrendatario en el  arrendamiento de locales.

Respondemos así a las dudas que varios de nuestros lectores y alumnos nos han planteado, ya que no saben qué conceptos incluir en la factura de arrendamiento de un local a un empresario o autónomo.

Varias son las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) que dejan claro esto. Partimos igualmente de la Ley de  IVA.

El artículo 78 de la LIVA establece que “La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras persona”, y posteriormente menciona que, en concreto se incluyen “los gastos de comisiones, portes y transporte, seguros, primas por prestaciones anticipadas y cualquier otro crédito efectivo a favor de quien realice la entrega o preste el servicio, derivado de la prestación principal o de las accesorias a la misma”

Algunas resoluciones, aclaran que se incluye dentro de la contraprestación, y por tanto, en la base imponible, los tributos y gravámenes de cualquier clase que recaigan sobre las mismas operaciones gravadas, excepto el propio Impuesto sobre el Valor Añadido.

De esta forma se concluye qué, formará parte de la base imponible del IVA, no sólo el importe de la cuota de alquiler sino que además se incluirán las cantidades relativas a suministros, como los de agua y electricidad, la basura y otras contribuciones especiales, el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el gasto de comunidad, obras y mejoras y el resto de gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, sin incluir el IVA de los mismos.

Se entiende que las facturas o justificantes estarán a nombre del propietario y él es quien realiza el pago, por lo que  posteriormente se lo repercute a su inquilino

En cuanto al tipo impositivo a aplicar en estos arrendamientos sujetos a IVA, será el tipo general, el 21%, debiendo estar tales gastos incluidos en la base imponible repercutidos al mismo tipo impositivo.

Igualmente, también hay que aclarar que NO formarán parte de la base imponible, y según establece el artículo  78 tres 3º, los suplidos. Para ello deben de cumplirse los siguientes requisitos:

1º.- Tratarse de sumas pagadas en nombre y por cuenta del cliente. La realización del gasto en nombre y por cuenta del cliente deberá acreditarse ordinariamente mediante la correspondiente factura expedida a cargo del destinatario (cliente).

2º.- El pago de las referidas sumas debe hacerse en virtud de mandato expreso, verbal o escrito, del propio cliente por cuya cuenta se actúe.

3º.- La justificación de la cuantía efectiva de dichos gastos se realizará por los medios de prueba admisibles en Derecho.

Con esto, queda pues claro qué conceptos incluir en la factura del alquiler.