Caso práctico permuta inmobiliaria. Empresa constructora que recibe el terreno

Caso práctico permuta inmobiliaria.  Empresa constructora que recibe el terreno.

La semana pasada analizamos los aspectos contables que se establecen en el Plan sectorial de las empresas inmobiliarias y su modificación por la consulta del ICAC de septiembre de 2008 sobre las permutas inmobiliarias, entregas de terreno por viviendas. (vease: “Las permutas inmobiliarias. Entrega de un terreno por viviendas”)

Nos ha parecido interesante ampliar un poco el conocimiento de este tema con dos casos prácticos. Uno de ellos tratará  el punto de vista de la empresa inmobiliaria que necesita el terreno y que va a construir las viviendas y el otro el de la sociedad dueña del terreno que lo entrega a cambio de pisos o locales en el futuro. Comenzamos hoy por el primero de ellos.

Caso práctico desde el punto de vista de la empresa constructora

La sociedad inmobiliaria X decide construir un edificio de viviendas en Almuñécar. Llega a un acuerdo con el propietario de uno terreno al que le entregará 5 viviendas nuevas a cambio del solar. En el contrato se estipulan las siguientes condiciones:

• Fecha de la operación: 01/07/18
• Tasación del terreno: 825.000 euros
• Tasación de las viviendas: 200.000 euros cada una
• La diferencia monetaria será pagada en el momento de la entrega de las viviendas.
• Plazo de ejecución de las obras y entrega de las viviendas: 3 años
• Tipo incremental de financiación para la empresa: 4.5%

Antes de comenzar a hacer los apuntes contables vamos a tener en cuenta tres consideraciones que nos pueden ayudar en los cálculos.

a) Tipo incremental de financiación para la empresa

Este concepto es utilizado por el ICAC en varias ocasiones y se refiere al tipo de interés de mercado, es decir, el tipo que le aplicaría a la empresa una entidad financiera en un préstamo, por ejemplo, atendiendo a su situación patrimonial y a la valoración de su riesgo.

b) Tratamiento del IVA

Suponiendo que ambos intervinientes son sujetos pasivos del impuesto, nos vamos a encontrar dos situaciones en las que debemos atender al IVA:

• Recepción del terreno. Al tener el terreno un carácter edificable estamos hablamos de un IVA soportado por una entrega de bienes al tipo general (21%) que anotaremos como IVA soportado en el momento de la recepción.
• Entrega de las viviendas. Estas están sujetas al IVA reducido del 10% al tratarse de viviendas (si habláramos de locales sería al 21%.) En el momento en que recibimos el terreno, este lo consideramos como un anticipo de la futura entrega de viviendas y por tanto anotamos el IVA repercutido por el valor del terreno (como anticipo) y más adelante, cuando se entreguen las viviendas repercutimos el resto.

c) Tratamiento contable

En la tribuna de la semana pasada (las permutas inmobiliarias, entrega de un terreno por viviendas) vimos la evolución de su normativa. El tratamiento por tanto es el que indica la consulta número 2 publicada en el BOICAC número 75 de septiembre de 2008, como permuta comercial y que iremos desgranando.

Solución

Los distintos momentos a que vamos a hacer referencia son:

1. El momento de la recepción del terreno por parte de la empresa constructora.
2. Al cierre de cada uno de los ejercicios que median entre la recepción del terreno y la entrega de las viviendas.
3. La entrega de las viviendas al antiguo propietario del solar como pago por el mismo.

 a) En el momento de la recepción del terreno (01/07/18)

Anotaremos la entrada del terreno como una compra con su IVA soportado. La futura entrega de viviendas la consideramos en su momento como una venta, por lo que ahora,  al recibir el terreno lo consideramos un anticipo con su IVA repercutido.

Veamos las valoraciones de las diferentes cuentas:

• (601) = Al tratarse de una permuta comercial, se valorará la entrada del terreno por el valor actual del menor entre los dos siguientes importes:

Valor razonable del terreno adquirido: 825.000

Valor razonable de las viviendas a entregar: 1.000.000

La determinación del valor actual lo calculamos con la siguiente expresión

Valor actual de un capital = capital (1+i) ^–n

Valor actual = 825.000 (1+0.045) ^-3 = 722.944,70

• (472) = Calculamos el 21% sobre los 825.000 (valor razonable) = 173.250
• (181) = Anotamos aquí el anticipo a largo plazo por la futura venta de viviendas.

Se valora por el mismo importe que la (601)

• (477) = Al entender el terreno recibido como un anticipo de la futura entrega de las viviendas, repercutimos IVA al 10% sobre el valor de los terrenos;

825.000 x 10% = 82.500.

El resto del IVA (pues las viviendas valen 1.000.000)  se repercutirá en la entrega de las mismas.

• (572) = Nosotros debemos pagar un IVA de 173.250 y a su vez recibiremos otro por 82.500 La diferencia debemos abonarla nosotros a los proveedores del terren

b) Al cierre del ejercicio (31/12/18)

La deuda (o anticipo) que tenemos anotada en la cuenta (181) se valoró inicialmente a valor actual del valor razonable del terreno. Ahora cada cierre debemos ir actualizándola

En este caso actualizamos el valor de la deuda atendiendo al tipo de interés durante el medio año transcurrido.

722.944,70 (1.045) ^0.5 = 739.031,96

Interés devengado: 739.031,96 – 722.944,70 = 16.087,26

c) Al cierre del ejercicio (31/12/19)

Actualizamos el valor de la deuda atendiendo al tipo de interés durante un año completo.

739.031,96 (1.045)  = 772.288,39

Interés devengado: 772.288,39   – 739.031,96 =  33.256,4

d) Al cierre del ejercicio (31/12/20)

De nuevo actualizamos el valor de la deuda atendiendo al tipo de interés durante un año completo.

772.288,39 (1.045)  = 807.041,36

Interés devengado: 807.041,36 – 772.288,39 = 34.752,97

En este mismo momento realizamos la reclasificación del plazo pues el próximo año vencerá la deuda con la entrega de las viviendas.

Saldo de la cuenta (181) = 722.944,70 + 16.087,26 + 33.256,43 + 34.752,97 = 807.041,36

e) En el momento de la entrega de las viviendas (01/07/21)

En primer lugar devengamos los intereses hasta este momento (medio año)

807.041,36 (1.045) ^0.5   = 825.000

Interés devengado: 825.000 – 807.041,36 = 17.958,61

Ahora reflejamos la entrega de las viviendas

Consideramos le entrega como una venta que anotamos en la cuenta (700). Repercutimos el IVA que nos quedaba pendiente y damos de baja el anticipo. Liquidamos la operación cobrándole al dueño del solar la diferencia de tasación entre su terreno  y los pisos que ahora le entregamos, más el IVA.

(438)  = Por el saldo de la cuenta que sumaba al cierre del año pasado 807.041,36 y al que le hemos sumado los intereses devengados ahora por 17.958,61, que hacen un total de 825.000. La cuenta con esto queda saldada.

(700) = Será el valor de las viviendas que se entregan

(477) = En IVA que debemos repercutir es el referido al valor de las viviendas, esto es, sobre 1.000.000. Como en su momento ya se repercutió el IVA de 875.000 ahora nos queda anotar el IVA del resto. 1.000.000 – 875.000 = 175.000 x 10% = 17.500

(572) En este momento el propietario del terreno nos tendrá que abonar la diferencia de valor del terreno que él nos ha entregado (825.000)  y el de las viviendas que le entregamos (1.000.000) más el IVA ahora repercutido (17.500)