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¿Has visto el nuevo buscador del Ministerio de la Vivienda que determina cuál es el precio adecuado para el alquiler de una vivienda? Sin duda alguna, se trata de una herramienta muy útil, sobre todo para las zonas tensionadas. ¿Y por qué se crea este buscador del Índice del Alquiler de la Vivienda? Por el aumento continuado de los precios de los alquileres en dichas zonas tensionadas.
Las zonas tensionadas están delimitadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y hacen referencia a esas zonas de España en las que el precio del alquiler se dispara a niveles inadmisibles. Por ello, trimestralmente publicarán una resolución en la que se actualizará la relación de zonas de mercado residencial tensionado.
Este es un elemento importante, ya que esta herramienta emitirá un rango de precios que será obligatorio para estas zonas. ¡Vamos a analizar en profundidad el buscador del Índice del Alquiler de la Vivienda!
Una solución a una situación insostenible
Los precios de venta y de alquiler de viviendas están creciendo continuamente. Por ejemplo, el precio de venta subió en España un 8,8 % en el cuarto trimestre de 2023, pero, si nos fijamos en las nuevas, el aumento fue del 15 %. Estas subidas devienen en una reducción del poder adquisitivo de las personas, al igual que de su calidad de vida.
Si nos centramos en los precios del alquiler, podemos ver como en Madrid ascendieron un 19,9 % en el último trimestre de 2023, mientras que en Barcelona el ascenso fue del 13,3 %. Estas dos ciudades cuentan con muchas de esas zonas tensionadas, por lo que deberán incorporar el índice de referencia de precios para controlar la situación.
El Índice del Alquiler de la Vivienda consigue establecer un rango mínimo y máximo según las características de la vivienda como la disponibilidad de un ascensor o conserjería, el estado de la casa o el certificado energético.
Entonces… ¿Estoy obligado a cumplir con ese precio?
Como venimos diciendo, este índice va dirigido, principalmente, a las zonas declaradas tensionadas. ¿Por qué? Porque los alquileres se tendrán que acoger a este índice de forma obligatoria. Sobre todo, los contratos de alquiler de viviendas pertenecientes a grandes propietarios con 10 o más pisos.
De igual manera, los pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler tendrán que acogerse a este índice durante sus primeros cinco años, aunque pertenezcan a pequeños propietarios. Para el resto, será como una sugerencia o ayuda para estipular el precio. También ayuda a los usuarios, que pueden ver si le están pidiendo un alquiler excesivo o entra dentro de lo normal.
¿Cómo se calculan los rangos de alquileres de las viviendas?
Como es normal, el precio del alquiler se fija en función de distintos elementos. La principal variable radica en la oferta y demanda, pero no siempre es así. Y es que existen otros aspectos como la zona, el estado del piso o la inclusión de una plaza de garage. Al final, cada persona busca unas características en concreto.
El Ministerio de Vivienda pondera todos estos elementos para fijar su Índice del Alquiler de la Vivienda:
- Superficie construida
- Estado de conservación
- Disponibilidad de ascensor
- Aparcamiento
- Zonas comunitarias de uso compartido como piscina, el año de construcción
- Si el inmueble está amueblado
- La altura de la vivienda
- Certificación energética.
Después de analizar todos los elementos, este índice devuelve un rango mínimo y máximo para que arrendador y arrendatario negocien un precio justo. De esta manera, será más difícil que los propietarios eleven demasiado el precio de sus alquileres cuando no se corresponde con la calidad de la vivienda. En el caso de las zonas tensionadas, este índice se podrá utilizar como elemento de presión.
¿Y cómo y cuándo se actualizará este índice del Ministerio de Vivienda? Anualmente, se renovará en función de las declaraciones del IRPF. En el momento en el que la Agencia Tributaria traslade los datos fiscales del año en el último trimestre, se actualizará todo el sistema para evitar que haya una diferencia de 2 años o más.
¿Qué pasa con los pequeños propietarios alquilados?
Lo más normal y extendido en España son los contratos de viviendas de pequeños propietarios. En este caso, la referencia obligatoria no será el índice de precios, sino el precio del contrato anterior. Ya sabemos que se limitaron las subidas de alquiler, por lo que esta situación ya está regulada en estos casos.
Por ejemplo, en Cataluña habrá también un registro de fianzas obligatorio para garantizar que el propietario mantiene el precio del contrato del inquilino anterior y no le introduce una subida inadmisible. Ahora, te animamos a que tú mismo pruebes el índice de referencia de precios de alquiler en la web del Ministerio de Hacienda. ¡Esperamos tu feedback a través de los comentarios!
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