Contabilidad de la Subrogación de Préstmos Hipotecarios

Las empresas inmobiliarias, por el tipo de actividad que desarrollan, van a necesitar un volumen de financiación muy superior al resto de las sociedades. Esto hace que los pasivos financieros que contabilizan sean algo diferentes a los que estamos acostumbrados.

La fuente de financiación ajena utilizada mayoritariamente por las empresas inmobiliarias para la realización de sus obras son los préstamos hipotecarios subrogables que les conceden las entidades financieras. Aun siendo un pasivo similar a los préstamos estándar hay algunas características que los diferencian de estos que podemos resumir en dos:

• Por un lado, el montante del préstamo no se concede en un solo momento inicial, sino que es habitual el desembolso en varios plazos que coinciden con la adquisición, rehabilitación o construcción de obras concretas e identificables.
• Por otro, la cancelación del préstamo no se hace periódicamente sino que se hace coincidir con la venta de las obras anteriores y se hará o bien porque el comprador se subrogue en la hipoteca o bien porque se pague al contado por la inmobiliaria.

La subrogación consiste en cambiar al titular de una hipoteca cuando se adquiere una vivienda ya hipotecada. Se define como el negocio jurídico por el que el comprador del inmueble se coloca en la posición  del deudor en un préstamo hipotecario preexistente.

Esto significa que, en el caso de una compraventa de una vivienda (por ejemplo), el comprador asume la cantidad que el vendedor le debe al banco en el momento de la transmisión, es decir, el comprador se convierte en el nuevo deudor frente al banco.

Lógicamente la entidad bancaria deberá estar de acuerdo con la operación y dar su consentimiento tras comprobar la solvencia del nuevo deudor.

Contablemente, la sociedad inmobiliaria tiene a su disposición varias cuentas y subcuentas para reflejar la operación del crédito hipotecario subrogable. Estas cuentas se van a encontrar en el grupo 1 si el plazo hasta la subrogación es a más de un año, y el en grupo 5 si son a corto plazo.

Las cuentas a utilizar van a ser las siguientes:

• (1623) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito del grupo.
• (1703)Préstamos hipotecarios subrogables, a largo plazo de entidades de crédito.
• (5123) Préstamos hipotecarios subrogables, a corto plazo de entidades de crédito del grupo
• (5203) Préstamos hipotecarios subrogables, a corto plazo de entidades de crédito.

Para ver sus movimientos contables nos vamos a basar en la (1703) “Deudas por cantidades dispuestas de préstamos hipotecarios subrogables”.

Sus movimientos contables son los siguientes:

Por las cantidades de las que se va disponiendo para la realización de las obras se irá anotando la entrada en tesorería en él debe y el préstamo en el haber.

Los gastos por intereses devengados se deberán ir anotando conforme el principio del devengo, independientemente de cuando se pague.

Por los intereses devengados

Por  el pago de los intereses

Recordemos estos gastos financieros son susceptibles de formar parte del inmovilizado si se cumplen ciertos requisitos.

Por el cambio de plazo cuando falte un año para la ejecución de la obra

Si en el momento de la venta de la obra la entidad inmobiliaria paga el préstamo a la entidad financiera.

Si, sin embargo, se realiza la subrogación del préstamo al comprador del inmueble.

Restando de esta manera parte del saldo del cliente que tenía en el momento de la venta.