Compre su vivienda con un contrato privado y benefíciese de la deducción

Como ya todo el mundo sabe, con la entrada del nuevo año se termina la posibilidad de adquirir nuestra vivienda habitual a un tipo súper-reducido de IVA (4%) y de aplicarnos la deducción por la adquisición de la vivienda habitual.

Seguramente, aquellos interesados en adquirir su vivienda antes de que termine el año para aplicar las ventajas fiscales actuales, estén inmersos en una contrarreloj de negociaciones con el banco y promotor para la firma de la hipoteca que le permita adquirir la vivienda y escriturar antes del 31 de diciembre.

Para el caso de que no sea posible que el banco le facilite el dinero a tiempo, y siempre que el Promotor esté de acuerdo, pueden celebrar un contrato privado de compraventa.

Según la doctrina de Hacienda, manifestada en varias consultas vinculantes, para la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual en un supuesto de adquisición, se exige que el contribuyente haya adquirido jurídicamente la vivienda. La fecha de adquisición de inmuebles se determinará conforme lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil. Para determinar dicha fecha debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que “no se transfiere… el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983).

La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

Es decir, la suscripción de un contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa. Para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.

La acreditación de la entrega deberá efectuarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla.

Es  aconsejable para poder justificar que efectivamente se ha producido la entrega efectiva, que el comprador realice el alta de los suministros a su nombre, cambie su empadronamiento y que se deje constancia expresa en el contrato privado que en dicho acto se hace la entrega efectiva de las llaves de la vivienda. Finalmente, se recomienda que el contrato sea legitimado ante notario, o bien se presente como no sujeto en una oficina liquidadora del ITP antes de final de año.

Por tanto, de concurrir en 2012 los dos requisitos requeridos, contrato privado de compraventa y entrega de llaves, se habría adquirido jurídicamente la vivienda en 2012, pudiendo practicarse la deducción y el tipo del 4% de IVA.

Consultas Tributarias recomendadas:
– DGT V1956-12, de 11 de Octubre de 2012
– DGT V0905-11, de 05 de Abril de 2011