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La piscina es un elemento común de los edificios, que en ocasiones plantea situaciones complicadas y problemáticas. Sobre todo, con respecto al derecho a piscina comunitaria por parte de los que no son propietarios de ninguna vivienda dentro del recinto y solo ostentan la titularidad de una plaza de garaje.
¿Quién puede usar la piscina comunitaria?
Serán los propios vecinos o comuneros los que decidan, en caso de que el título constitutivo o sus estatutos no se pronuncien al respecto, sobre el derecho a piscina comunitaria. También sobre la normativa que regirá la piscina comunitaria y quién podrá hacer uso de ella.
De esta forma, si los propietarios deciden que el propietario de un garaje no pueda acceder ni hacer uso de la piscina, este tendrá que acatar dicha decisión. Acatarán esta decisión siempre y cuando los dueños de una plaza de garaje no contribuyan a los gastos de mantenimiento de la piscina.
La piscina es un elemento común de la finca y no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos. Estos la adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.
¿Qué dicen los Estatutos de la Comunidad?
El título constitutivo de la comunidad de propietarios debería incluir escritura de división horizontal, estatutos y normas de régimen interno. En un sitio o en otro, debería figurar quién tiene derecho a piscina comunitaria y en qué condiciones.
Según el artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal, “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
¿El dueño del garaje contribuye al mantenimiento de la piscina?
Por lo general, las comunidades de propietarios procuran individualizar los gastos del garaje de los propios del edificio y mantenimiento del uso para habitarlo. Cuando el garaje además cuenta con multitud de plazas de no residentes, es habitual crear una subcomunidad. También se dejarán claros los límites a los derechos de los propietarios de dichos garajes, como es el caso del derecho a piscina comunitaria
Sin embargo, puede ocurrir que ninguna de las dos situaciones sea afirmativa o que no resulte del todo muy clara. En ese caso se puede entender que el garaje paga también los gastos corrientes de la comunidad y, entre ellos, el mantenimiento de la piscina.
Límites al uso de la piscina por los propietarios de garajes y locales
El uso de la piscina por los propietarios de los garajes resulta de lo más controvertido.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 3 determina que corresponde a cada piso o local la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los elementos, pertenencias y servicios comunes. Por lo tanto, por Ley, los propietarios de los locales lo son también de los elementos comunes, como pueda ser una piscina.
Por otra parte, respecto de los dueños de garaje, los estatutos deben contemplarlo o debe haber un acuerdo de junta que lo permita. También deberán contribuir con su cuota a los gastos de mantenimiento de la piscina para poder tener así derecho a su uso y disfrute.
Resolución del Supremo
La sala declara que de acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes. Esto siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396 del C. Civil. Este determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.
En función de ello, debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.
Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes. Son usuarios de una plaza de estacionamiento.
La STS 2094/2022 del Tribunal Supremo entiende que la piscina, en cuanto elemento común, no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.
También entiende que la comunidad está facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina a los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, cuando no conste autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo en estos casos sería totalmente válido y acatable por estos.
Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios contra la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018 dictada por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (apelación 411/2018), casando la sentencia recurrida en el sentido de desestimar la demanda interpuesta por D. Benedicto (propietario de varias plazas de garaje) contra el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios el 20 de junio de 2017 en el que se estipulaba la prohibición expresa a dicho propietario del uso y disfrute de la piscina comunitaria.
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