¿Qué es el Derecho de servidumbre?

El derecho de servidumbre queda regulado en el Título VII del Libro Segundo del Código Civil.

La servidumbre es un derecho real, que recae sobre un bien inmueble.

La literalidad del artículo 530 CC dice lo siguiente:

“La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”.

Y, ¿esto qué quiere decir?

Pues, en síntesis, que este derecho de servidumbre permite una explotación y uso racional de las fincas.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, y el que la sufre, predio sirviente.

Historia de las servidumbres

El derecho de servidumbre tiene nacimiento en el Derecho Romano.

Su función es cumplir una función de paso o tránsito de personas, animales, vehículos o agua entre fincas.

En definitiva, se trata de una facultad de uso de dicha cosa (para el dueño del predio dominante) que impide determinados actos al dueño de la cosa (el dueño del predio sirviente).

Ejemplos

Para tener ejemplos más clarificativos, en el caso de tener una finca, de poco serviría si:

• No tenemos forma de llegar hasta ella, por ello, existen las servidumbres de tránsito o paso.
• No tenemos forma de transportar el agua, por ello, existe la servidumbre de acueducto.

Tipos de servidumbres

Existen diferentes tipos de derecho de servidumbre.

En función del titular

La servidumbre puede ser en provecho de una o más personas, o de una comunidad (art. 531 CC).

Continuas y discontinuas

• Continuas: El uso es incesante, sin intervención de ningún hecho del hombre (art. 532 CC).
• Discontinuas: se usan a intervalos, dependiendo de actos del hombre (art. 532 CC).

Aparentes y no aparentes

• Aparentes: Se encuentran continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de éstas (art. 532 CC).
• No aparentes: las que no presentan indicios exteriores de su existencia (art. 532 CC).

Positivas y negativas

• Positivas: Impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo (art. 533 CC).
• Negativa: Prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (art. 533 CC).

Legales y voluntarias

• Legales:  Se establecen por ley (art. 536 CC).
• Voluntarias: Se establecen por común acuerdo de las personas propietarias (art. 536 CC).

Características del derecho de servidumbre

En líneas generales, podemos decir que las grandes características de este derecho son dos:

• Son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen (art. 534 CC).
• Se trata de un derecho indivisible, por ello, la modificación de la servidumbre es imposible, teniendo que ceder las personas propietarias y tolerar sobre la parte que les corresponda (art. 535 CC).

Modos de adquirir las servidumbres

El modo de adquisición del derecho de servidumbre puede ser, bien en virtud de título, o bien por prescripción.

Servidumbres continuas y aparentes

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren, bien por título, bien por prescripción de veinte años.

El cómputo para adquirir por prescripción tales derechos de servidumbre, dependerá de si se trata de servidumbres positivas o negativas:

• Positivas: desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente.
• Negativas: desde el día en el que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Servidumbres continuas no aparentes y discontinuas

Este tipo de servidumbres solo pueden adquirirse en virtud de título.

En caso de que no exista tal título constitutivo, se puede suplir por la escritura del reconocimiento del dueño del predio sirviente, o bien, por sentencia firme.

Además, en el caso que exista un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, en el caso que una de ellas se venda, se considerará el título de compraventa para que esta servidumbre siga activa, salvo:

• Que se establezca lo contrario en tal título.
• Que desaparezca el signo antes del otorgamiento de la escritura.

Efectos

En el momento en el que se establece una servidumbre “se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso” (art. 542 CC).

Derechos y obligaciones de los propietarios de las servidumbres

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las servidumbres quedan establecidos en el artículo 543, 544 y 545 del Código Civil.

El dueño del predio dominante puede realizar las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, siempre que no la altere ni la haga más gravosa.

Además, deberá encargarse de los gastos que implique tal obra, salvo que existan varios dueños, en cuyo caso, deberán contribuir a los gastos en proporción al beneficio que a cada uno le reporte la obra.

Si alguno de los dueños no quisiera contribuir, se le podrá eximir, pero a cambio debe renunciar a la servidumbre.

Por otra parte, el dueño del predio dominante deberá realizar las obras teniendo en cuenta que debe ocasionar la menor incomodidad al dueño del predio sirviente.

En el caso que el dueño del predio sirviente use la servidumbre, también deberá contribuir proporcionalmente con los gastos, salvo pacto en contrario.

En cualquier caso, el dueño del predio sirviente no puede menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida, salvo que ésta le sea incómoda o no pueda hacer obras y pueda variarse, siempre y cuando lo realice a su costa y no haya perjuicio al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso del derecho de servidumbre.

Extinción de la servidumbre

Las servidumbres se extinguen:

• Porque el dueño del predio dominante y el predio sirviente sea la misma persona, lo que puede ocurrir en caso de comprar la otra finca.
• Si no se usa la servidumbre durante veinte años.
• Cuando se vea modificado el estado de la servidumbre e impida su uso, siempre y cuando se reviva el estado de ésta con posterioridad, siempre y cuando no haya pasado el tiempo para la prescripción.
• En caso que se trate de una servidumbre temporal o condicional y se cumpla la fecha o condición impuesta.
• Por renuncia del dueño del predio dominante.
• Si lo acuerdan ambos dueños.

Debemos tener en cuenta que, si el predio dominante pertenece a varios dueños, el uso de la servidumbre realizado por uno de ellos impide la prescripción del resto de dueños.

Servidumbres legales

El Código Civil establece disposiciones generales, así como otras especialidades para cada una de las siguientes servidumbres legales, como la de aguas, la de paso, la de medianería, de luces y vistas, desagües, distancias y obras intermedias para construcciones y plantaciones (artículos 549 – 593 CC).

Servidumbres voluntarias

Las servidumbres voluntarias se regulan en los artículos 594 a 604 del Código Civil.

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