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La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) recoge una serie de derechos del inquilino en el cado de venta del inmueble que tengan arrendado, ente estos derechos encontramos el de subrogación del contrato, el derecho de adquisición preferente y el derecho de notificación adecuada, entre otros.
Subrogación del contrato de arrendamiento o derecho de mantener el contrato
Si el piso se vende con el contrato de alquiler vigente, el nuevo propietario debe respetar los términos del contrato de arrendamiento. Esto significa que el inquilino puede seguir viviendo en el piso hasta que termine el contrato, siempre y cuando el alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Este derecho está regulado en el artículo 14 de la LAU, establece que si la vivienda se vende, el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento vigente durante los primeros 5 años de vigencia del contrato o 7 si el arrendador es una persona jurídica, siempre y cuando el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta.
Cuando las partes hayan pactado que la venta de la vivienda extinga el arrendamiento, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años 0 7 si se trata de una persona jurídica.
Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario podría rescindir el contrato si alega que necesita la vivienda para sí mismo o para familiares en primer grado, respetando los plazos legales para avisar al inquilino.
Derecho de adquisición preferente
El inquilino tiene derecho a tanteo y retracto. Esto significa que, si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino tiene el derecho a comprarla antes que otros compradores externos, en las mismas condiciones.
El derecho de tanteo y el derecho de retracto son derechos diferentes que tiene el inquilino en el contexto de la venta de la vivienda alquilada, aunque están relacionados:
Derecho de Tanteo: Es el derecho que permite al inquilino comprar la vivienda antes de que el propietario la venda a un tercero. Cuando el propietario decide vender, debe notificar al inquilino las condiciones de la venta, y el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo y comprar la propiedad en las mismas condiciones ofrecidas al comprador externo.
Derecho de Retracto: Este derecho entra en juego si el propietario no notifica correctamente al inquilino la venta de la vivienda o si las condiciones finales de la venta son más favorables que las ofrecidas inicialmente. En este caso, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto después de que la venta se haya realizado, comprando la propiedad en las mismas condiciones.
Ambos derechos están diseñados para proteger al inquilino en situaciones de venta del inmueble que habita, permitiéndole tener preferencia en la adquisición de la propiedad.
No obstante, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En este caso, el arrendado debe comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 360 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Estos derechos deben ejercerse en un plazo determinado, que empieza a contar desde que se practica la notificación al inquilino.
Notificación adecuada
El propietario está obligado a notificar formalmente al inquilino sobre su intención de vender la propiedad y ofrecerle la posibilidad de ejercer su derecho de tanteo y retracto.
El inquilino puede ejercer el derecho de tanteo hasta 30 días desde la notificación de la intención de venta, y el derecho de retracto, si no ha sido notificado correctamente, en 30 días desde que tuvo conocimiento de la venta.
El inquilino puede ejercer el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, que empiezan a contar desde el día siguiente al que se le notifique la decisión de vender la propiedad arrendada, el precio y las demás condiciones de la transmisión.
Los efectos de esta notificación caduca a los 180 días naturales desde que se realiza.
El inquilino puede ejercer el derecho de retracto cuando no se le realice la notificación o cuando se omita en ella algunos de los requisitos exigidos, también cuando el precio de la compraventa sea inferior al notificado.
El derecho de retracto caduca en un plazo de 30 días naturales, que empiezan a contar desde el día siguiente al que se le notifique las condiciones en que se efectuó la compraventa, mediante la entrega de copia de la escritura o documento que formalice la compraventa.
El derecho de retracto o de tanteo tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el registro de la propiedad al formalizarse el contrato de arrendamiento.
Para poder inscribir en el registro de la propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas debe justificarse que se han realizado las notificaciones con los requisitos exigidos.
Por el contrario, para poder vender una vivienda no arrendada, para inscribir la compraventa, el vendedor debe declarar esta situación, bajo pena de falsedad documental en documento público.
Cuando la venta afecte a los objetos alquilados junto con la vivienda, el arrendatario no podrá ejercer el derecho de adquisición presente solo sobre la vivienda.
Excepciones del derecho de adquisición preferente
No se podrán ejercer los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada forme parte de un mismo inmueble y se venda conjuntamente con el resto de las viviendas o locales propiedad del arrendador,
Tampoco se podrán ejercitar estos derechos cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de pisos y locales del inmueble. En estos supuestos, la legislación sobre vivienda puede establecer el derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble.
Depósito de la fianza
En caso de cambio de propietario, es importante que el nuevo propietario informe al inquilino sobre la situación de la fianza del alquiler, ya que debe ser devuelta al final del contrato si no hay daños ni deudas.
Es importante que los inquilinos revisen su contrato de arrendamiento y estén al tanto de sus derechos para asegurarse de que se cumplan correctamente.
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