Diferencias entre Arrendamiento Financiero y Arrendamiento Operativo

¿Cómo distinguir claramente cuando un arrendamiento con opción de compra es  arrendamiento financiero y cuando es operativo? Son varios los artículos que hemos dedicado ya el tema del arrendamiento en esta tribuna y quizás hemos dejado un poco en el aire esta cuestión que muchos de nuestros alumnos nos comentan no está demasiado clara.

Para tratar de responderla vamos a comenzar por repasar lo que nos dice la norma 8 de Registro y Valoración del Plan General de Contabilidad.

“Cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, (sin necesidad de transmitirse la propiedad) dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero….”

Y aclara en el siguiente párrafo:

“En un acuerdo de arrendamiento de un activo con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción”.

Una vez leída la norma, la duda que se plantean nuestros alumnos (y nosotros mismos) es ¿Cuándo se supone que no existen dudas razonables de que se va a ejercitar la opción de compra?

El plan no establece nada que nos pueda ayudar, por lo que debemos acudir al ICAC , para ver si nos puede ayudar. Vemos que hay dos consultas relacionadas con este tema.

Consulta 5 del BOICAD 78/Junio 2009

La consulta versa sobre el tratamiento contable de inmuebles destinados al arrendamiento con opción de compra pero nos remite a la propia norma del plan (antes comentada) por lo que no nos aclara nada.

Consulta 6 del BOICAC 99/Septiembre 2014

En este caso, aunque la consulta también se refiere a un arrendamiento de inmueble con opción de compra, el ICAC sí nos va a dar respuesta a nuestra pregunta.

En concreto, en la última parte de la consulta establece que en opinión de este Instituto, en un acuerdo de arrendamiento con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción.

A tal efecto, desde una perspectiva económica racional, ese requisito se debería entender cumplido si el valor razonable del activo en la fecha de ejercicio de la opción supera, de manera significativa, el precio acordado por la transferencia del activo, circunstancia que corresponde evaluar a los administradores de la sociedad, pero que cabría presumir en el supuesto de que dicho importe fuese equivalente al valor razonable del inmueble en la fecha de la firma del acuerdo de arrendamiento menos las mensualidades que el arrendatario abone hasta el ejercicio de la opción.

Nos quedamos con dos afirmaciones concretas

a) Entendemos que estamos ante un arrendamiento financiero cuando el valor razonable del activo en la fecha de vencimiento del contrato supera significativamente a la opción de compra

Ejemplo

Supongamos el arrendamiento de un inmovilizado con los siguientes datos

• Precio del bien: 20.000 euros.
• Duración del contrato de arrendamiento: 6 años
• Importe de la mensualidad: 300 euros.
• Opción de compra: una cuota mas
• Amortización lineal al 15%

Al tener opción de compra, determinaremos el valor contable del bien al final del contrato y lo compramos con la opción de compra.

• Valor contable al finalizar el contrato = Precio de compra menos amortización acumulada
• Valor contable = 20.000 – (20.000 x 0.15)x 6 = 2.000
• Opción de compra = 300

Está claro que la opción de compra está por debajo significativamente del valor contable del bien, por lo que entendemos es financiero.

b) Entendemos que estamos ante un arrendamiento financiero en el supuesto en que la opción de compra sea equivalente al valor razonable del inmueble al final del contrato menos las cuotas ya pagadas.

Esta afirmación viene perfecta para entender la adquisición de viviendas que se ha realizado durante la crisis financiera que “hemos” atravesado, mediante el arrendamiento con opción de compra.

Si firmamos un contrato con opción de compra de una vivienda, es lógico que al finalizar el periodo de arrendamiento nos la ofrezcan por el valor razonable que tenga en ese momento y le resten lo que ya hemos abonado por ella. En este caso, estaríamos ante un arrendamiento financiero y deberíamos contabilizarlo como tal.