Continuamos esta tribuna analizando el impacto fiscal de las operaciones inmobiliarias en los impuestos indirectos y locales. Respecto a estos impuestos, la mayor complejidad la encontramos en la coordinación entre el Impuesto Sobre el Valor Añadido y el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
IMPUESTO SOBRE VALOR AÑADIDO e IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES.
Debemos tener claro que en las primeras entregas de bienes inmuebles el promotor tendrá que aplicar el IVA del 10% a las viviendas (si tienen cédula de habitabilidad, 4% si es VPO), o el 21% en caso de locales comerciales.
La problemática radica en las segundas transmisiones, pues ambos impuestos gravan la transmisión de bienes o derechos. Se aplica el IVA cuando quien transmite es empresario o profesional, y se aplica el concepto «Transmisiones Patrimoniales Onerosas» del ITP cuando quien transmite es un particular.
Una diferencia fundamental entre ambos impuestos es la posibilidad de deducción del IVA cuando lo soporta un empresario. En tanto que las cantidades pagadas por el concepto «Transmisiones Patrimoniales Onerosas» del ITP constituyen un coste para el empresario al no ser deducible, el IVA no lo es, puesto que puede ser objeto de deducción en la autoliquidación correspondiente.
Es decir, el ITP supone un mayor coste de adquisición que se recuperará vía amortización del inmueble.
COORDINACIÓN IVA – ITP
Normalmente existe una incompatibilidad entre ambos impuestos, de manera que, en principio, las operaciones realizadas por empresarios y profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional no estarán sujetas al concepto «Transmisiones Patrimoniales Onerosas» sino al IVA.
Las excepciones a esta regla general son las operaciones que, siendo realizadas por empresarios o profesionales, están sujetas al concepto de «Transmisiones Patrimoniales Onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Entre éstas, encontramos la siguiente excepción relacionada con las operaciones inmobiliarias: Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
Es decir, la venta de un inmueble por parte de un empresario (segunda transmisión) quedará, inicialmente, sujeta a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modalidad TPO), salvo que se renuncie a la exención a IVA, en cuyo caso, tributará por este impuesto.
Además, cuando se renuncia a la exención, entra en juego la inversión del sujeto pasivo.
INVERSION DEL SUJETO PASIVO
Se produce la inversión del sujeto pasivo cuando el encargado de liquidar el impuesto es el destinatario de la operación. Es decir, que en este caso, será el adquirente el que deba liquidar el impuesto, y no el vendedor. ¿Cómo se refleja?
El adquirente recibe una factura sin IVA, por lo que abona únicamente el importe pactado por el inmueble. Al estar sujeto a IVA debe reflejarlo en su declaración, de manera que soporta y devenga el impuesto a la vez. De este modo, el efecto impositivo se anula y el IVA que le está solicitando a Hacienda lo ésta repercutiendo a la vez y, así, se evita el flujo del IVA en efectivo.
RESUMEN
En resumen, cuando estamos ante un supuesto de segunda transmisión donde transmitente y adquirente son empresarios, se dan las siguientes situaciones:
- Si NO se renuncia a la exención: Tributa por ITP (modalidad Transmisiones patrimoniales onerosas).
- Si se renuncia a la exención: Tributa por IVA + ITP (Modalidad Actos Jurídicos Documentados). Se produce la inversión del sujeto pasivo, por lo que la operación, pese a tributar por IVA, queda exenta, debiendo únicamente abonar la parte que corresponda a Actos Jurídicos Documentados.
IMPUESTOS LOCALES
Por otra parte, tenemos los impuestos locales que gravan las operaciones inmobiliarias, estos son:
- El IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). El hecho imponible del IBI es la titularidad de los derechos sobre los bienes inmuebles. La base imponible del IBI está determinada por el valor catastral de los bienes inmuebles.
- El IIVTN (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana), también conocido como plusvalía municipal. Os enseñamos a calcularlo en este artículo. Grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos.
Como vemos, la complejidad que presentan estas operaciones requieren un estudio pormenorizado de cada supuesto, por lo que le recomendamos consultar con un experto antes de realizar operaciones inmobiliarias de cualquier tipo.
Pues. como dije al principio, conocer el impacto fiscal de estas operaciones es imprescindible para una correcta previsión de la rentabilidad de la operación.