Fiscalidad de las SOCIMI: Características principales

Por el acrónimo de SOCIMI es como comúnmente conocemos a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Tal ley es la encargada de establecer un marco jurídico a este tipo de sociedades, estableciendo asimismo una fiscalidad especial, dado que nos encontramos ante entidades que suponen un original instrumento destinado al mercado de la inversión inmobiliaria. La SOCIMI se configura así como un vehículo hecho a medida para la inversión en activos inmobiliarios destinados al alquiler.

Con el objeto de reseñar las características esenciales de las SOCIMI, indicaremos que tales sociedades, obligadas a cotizar, están dirigidas a los propietarios que dispongan de un valor superior a los 5.000.000 euros (capital mínimo) en inmuebles que se destinen al alquiler, y que el peso de éstos sea al menos un 80% del valor de sus activos, obligándose también al reparto de beneficios en porcentajes mínimos diferentes dependiendo del tipo de renta generada. Sin tener en cuenta otros aspectos jurídicos o mercantiles, pasamos a continuación a analizar de forma resumida la fiscalidad de las SOCIMI.

Ventajas fiscales de las SOCIMI

1. Gravamen general, en el Impuesto sobre Sociedades, de un 0%. Es decir, nula tributación por el beneficio empresarial en sede de este impuesto. Por el contrario, se niega la posibilidad de compensar bases imponibles negativas (en el caso de generarse en ejercicios de tributación al 0%, para períodos futuros donde sí pueda haber un tipo positivo); y lo mismo es aplicable para deducciones y bonificaciones. Por otra parte, y dado que existe un plazo mínimo de permanencia de 3 años (para el arrendamiento de los inmuebles), se establece una tributación al tipo general del Impuesto sobre Sociedades (25%) en caso de incumplimiento.
2. Gravamen especial, en el Impuesto sobre Sociedades, de un 19% sobre el importe íntegro de dividendos que se distribuyan a socios con un porcentaje superior al 5% cuyo tipo de gravamen sea inferior al 10% (salvo que se trate de otra SOCIMI).
3. Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
4. Exención, en la modalidad de Operaciones Societarias del ITP-AJD, por las operaciones de constitución y aumento de capital, así como las aportaciones no dinerarias. No obstante, esta exención está regulada actualmente para todo tipo de sociedades, sin suponer por tanto un beneficio exclusivo de las SOCIMI.

Téngase en cuenta que el gran beneficio del gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades puede verse comprometido por diversas razones que pueden acarrear la pérdida del régimen especial, tales como la exclusión de la cotización, el incumplimiento de obligaciones de información, la falta de acuerdo/pago de dividendos, el incumplimiento de cualquier otro requisito exigido, o la renuncia a la aplicación del régimen. La pérdida del régimen implicará que, durante al menos tres años, no se pueda volver a optar al mismo.

Así, en cuanto al Impuesto sobre Sociedades, la normativa fiscal actual opta por no gravar el beneficio empresarial en sede de la SOCIMI por la generación de un rendimiento positivo, trasladando la tributación cuando ésta reparte dividendos a sus socios. Y dado que el reparto de dividendos es obligatorio, puede afirmarse que sí se tributa finalmente por tales rentas.