Flexibilización del mercado del alquiler

El miércoles 5 de junio se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, entrando en vigor al día siguiente de su publicación.

En el preámbulo de la Ley se reconoce que “El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado de alquiler. En España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30 por ciento”.

Por ello se hace necesario modificar el régimen jurídico de este mercado para aprovechar las ventajas que ofrece la opción de alquilar frente a la adquisición en propiedad, presentando el alquiler como una alternativa eficaz al mercado en propiedad.

Las modificaciones  introducidas por esta Ley buscan mecanismos de flexibilización y dinamización para atraer al mayor número posible de viviendas, que actualmente se encuentran vacías y sin ningún uso en manos de propietarios privados.

Esta Ley modifica preceptos importantes de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos. Algunas novedades son:

• En el marco de lo establecido en el Título II de la Ley para los arrendamientos de viviendas, se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes (ver artículo 4 Ley 29/1994).
• Se reduce de cinco a tres años la duración de la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. Con esto se pretende que tanto arrendador como arrendatario se puedan adaptar con mayor facilidad a los eventuales cambios en sus circunstancias personales (ver artículo 9.1, Ley 29/1994).
• Se recoge la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en los casos recogidos en el artículo 9.3 Ley 29/1194. Para ello se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
• Se establece la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. En este caso las partes podrán pactar una indemnización para el caso de desistimiento (ver artículo 11,  Ley 29/1994).

También se modifica la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil con objeto de abordar las cuestiones puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior legislatura. Según la nueva redacción dada a los artículos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703 de la Ley 1/2000, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiera el requerimiento de pago o no compareciera para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema anterior que impedía señalar el lanzamiento hasta que no se supiera si la vista se había celebrado o no.

“La reforma busca la flexibilización y dinamización del mercado del alquiler“

Esperemos que con estas medidas se tenga una mejor percepción del alquiler de vivienda, y que ello ayude a dinamizar y poner en circulación todo el stock acumulado en los últimos años, derivado de un exceso de oferta frente a una demanda venida a menos.

No obstante, a mi juicio, se trata de un problema estructural derivado de la mentalidad y cultura española, que considera una “pérdida de dinero” pagar un alquiler frente al pago de una cuota de hipoteca por la que al final el inmueble termina siendo en propiedad. Sin embargo, con esa filosofía no se está valorando la flexibilidad que ofrece el alquiler, que permite la fácil adaptación de la vivienda a las necesidades puntuales, por ejemplo por aumento del número de miembros de una familia, o disminución de ello,  por cambio de trabajo, problemas vecinales, etc. Filosofía fomentada por los elevados alquileres y por el “boom de la construcción”, que hizo muy fácil el acceso a una vivienda a cualquier persona, casi con independencia de sus rentas.