¿Por qué comparar la tasación o conocer los honorarios de la inmobiliaria antes de comprar una vivienda?

Cuando estamos decididos a comprar una vivienda debemos ser prudentes y analizar cautelosamente varias cuestiones: la tasación de la vivienda, los honorarios de la inmobiliaria, así como el resto de los gastos que generará la compra de esta.

En esta Tribuna, te explicamos más sobre todo aquello que debes tener en cuenta antes de adquirir una vivienda. ¡Veamos!

Primer paso: necesitamos ahorros

Si podemos hacer frente al pago de la vivienda sin solicitar financiación y establecer una hipoteca, necesitaremos, al menos, tener la cuantía del valor de la vivienda y, además, sobre el 10% o 12% de su valor para hacer frente a los gastos generados (impuestos, notario, etc.).

En el supuesto que necesitemos solicitar financiación, deberemos contar, aparte del porcentaje anteriormente indicado para los gastos, sobre el 20% del precio de tasación de la vivienda, ya que las entidades bancarias aportan como financiación hasta el 80% de este.

Honorarios de la inmobiliaria

En primer lugar, lo óptimo será comparar diferentes inmobiliarias y valorar opiniones de otros clientes. Las comisiones y honorarios de la inmobiliaria por la venta de una vivienda dependen de la propia inmobiliaria o de la ciudad donde se encuentre la vivienda.

Los honorarios de la inmobiliaria pueden variar desde el 3% más IVA hasta el 7% más IVA de comisión al vendedor, y, en algunos casos, cobran sobre el 3% al comprador.

Existen otras inmobiliarias que determinan una comisión fija del 5% para todos los inmuebles, sin alteraciones por sus características o situación.

Hay otras que, en cambio, solicitan una cuantía cerrada dependiendo del coste de la vivienda.

Por todo lo anterior, lo óptimo es informarnos en varias inmobiliarias para conocer estos extremos y saber cuánto nos puede suponer el coste de los honorarios de la inmobiliaria.

Tasación de la vivienda

La tasación de la vivienda es un paso primordial.

Normalmente, creemos que una tasación es algo inamovible, pero la realidad no es esa.

Si realizásemos cuatro tasaciones de un mismo bien, en el mismo lapso temporal, y con diferentes peritos inmobiliarios, seguramente ninguna de ellas arrojaría la misma cuantía.

Métodos de valoración

A tal respecto, debemos traer a colación la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Como podemos comprobar, esta norma establece diferentes métodos de valoración de los bienes.

Pues bien, además del método de valoración usado, debemos tener en cuenta que, aunque el perito inmobiliario intente ser lo más objetivo posible, al final, se trata de valorar un bien, y, por ende, es muy complejo que se le pueda dar la misma valoración a un mismo inmueble.

Por ello, es posible que la diferencia arroje resultados del 10% o 15%.

¿Por qué es importante que la tasación del bien sea real?

Normalmente, las tasaciones están un 10% por encima del precio real de venta, por lo que el Banco de España cada vez presta más atención a la actividad de las tasadoras.

El valor de tasación y el precio real de la vivienda solamente coinciden un 20% de los casos.

Pero, ¿cuáles son los problemas a los que se puede enfrentar el comprador de la vivienda si la tasación está por encima del precio de compra?

La ventaja principal para el comprador es que le permitirá financiar mayor parte del precio que ha pagado por la vivienda.

Por su parte, la entidad financiera también encuentra ventajas (lógicas): beneficios superiores a los que realmente debió obtener, ya que el comprador estará pagando más de lo que debió haber pagado por el préstamo.

¿Qué pasa si la tasación está por debajo de valor real?

Y, en el caso de que la tasación se encuentre por debajo del precio de compra, ¿cuáles son los problemas a los que se puede enfrentar el comprador?

En este caso el gran problema para el comprador será cumplir con el contrato de arras, ya que el banco prestará menos dinero y será necesario que el comprador cuente con más ahorros. Ello podría suponer la pérdida de señal que haya entregado en el contrato de arras.

Si el comprador puede prever que es posible que esto le ocurra, lo mejor será añadir en el contrato de arras una cláusula que indique expresamente la recuperación de la señal si la operación no puede realizarse porque la tasación haya sido más baja de lo previsto.

Y si no podemos comprar, ¿cuáles son los honorarios de la inmobiliaria en caso de alquilar?

Como sabemos, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

Por ello, las obligaciones económicas a las que tiene que hacer frente el arrendatario a la hora de entrar en una vivienda son las de abonar la mensualidad, y abonar la fianza, que no podrá superar, en ningún caso, dos meses de mensualidad.

Ahora bien, debemos tener en cuenta que esto será aplicable solo para arrendamientos urbanos. Por ello, es posible que las inmobiliarias soliciten honorarios en el caso de arrendamientos rústicos o arrendamientos de temporada, entre otros.

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