Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Reducido

Algunas Comunidades Autónomas aplican un tipo de gravamen reducido para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en aquellos casos de compra de viviendas usadas por profesionales que se van  a revender al poco tiempo, o bien que las van a dedicar al alquiler como actividad profesional.

Bien es sabido que cuando se adquiere de un particular una vivienda usada, éste no nos podrá cobrar IVA, ya que esta operación no estará sujeta a este impuesto por no ser el transmitente empresario o  profesional como exige la LIVA, sino que estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados en su versión de Transmisiones Onerosas.

En este caso, será el comprador, persona física o jurídica, quien se defina como sujeto pasivo, recayendo sobre él la obligación de ingresar el impuesto en la Administración autonómica competente, ya que se trata de un tributo cedido a las Comunidades Autónomas.

A continuación pasamos a hacer un análisis de las distintas Comunidades Autónomas que aplican un tipo especial de Transmisiones Patrimoniales para estos casos de adquisición de viviendas por profesionales, y veremos en cada caso cuáles son los requisitos que se exigen para aplicar ese tipo especial reducido.

En el caso de Andalucía, recoge el art. 25 Decreto Legislativo 1/2009 de 1 de septiembre que se aplica un tipo reducido del 2% para las adquisiciones de viviendas por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario, y siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el adquirente incorpore la vivienda a su activo circulante
• Que la vivienda adquirida sea objeto de transmisión dentro de los cinco años siguientes a su adquisición, y siempre que la transmisión vuelva a quedar sujeta a ITP-AJD.

El cumplimiento de los requisitos que se exigen debe acreditarse para poder aplicarse el tipo reducido del 2%.

Un supuesto similar al de Andalucía es el caso de Madrid, en el que se prevé en el art. 30 del Decreto Legislativo 1/2010, que se aplique un tipo reducido del 2% a la transmisión de la totalidad o parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector inmobiliario, y que además del requisito de que dicha vivienda se incorpore al activo circulante de la empresa con la finalidad de venderla, como se exige también en Andalucía. Pero además se debe de cumplir que:

• La actividad principal de la adquirente sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de inmuebles por cuenta propia.
• Que la transmisión se formalice en documentos público en el que se haga constar que la adquisición se hace con la finalidad de vender el inmueble.
• Que a venta posterior quede sujeta a la modalidad de TPO.
• Que la venta se realice en el plazo de tres años desde su adquisición.

En la Comunidad de Aragón, se aplica un tipo de gravamen reducido del 2% a las transmisiones de inmuebles que cumplan simultáneamente una serie de requisitos que se recogen en el art. 121.3 del Decreto Legislativo 1/2005, y que son:

• Que sea aplicable alguna de las exenciones a que se refieren los números 20º, 21º y 22º del art. 20 de la LIVA, entre las que se encuentran las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
• Que el adquirente sea un sujeto pasivo del IVA que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por sus adquisiciones.
• Que no se haya producido la renuncia a la exención por el IVA prevista en el art. 20 LIVA.

Al igual que en Aragón, en el art. 10.4 de la Ley 9/2008 de Castilla- La Mancha se prevé un tipo de gravamen del 4% también en los casos detransmisiones de inmuebles que cumplan los requisitos que se han especificado para el caso de Aragón.

En el Principado de Asturias, el tipo impositivo aplicable a la segunda o ulterior transmisión de una vivienda a una empresa a la que sean de aplicación las Normas de adaptación del Plan general de Contabilidad al sector inmobiliario será del 3%, siempre que el destino del inmueble sea el arrendamiento para vivienda habitual y que, dentro de los 10 años siguientes a la adquisición no se produzcan circunstancias como:

• Que la vivienda no estuviera arrendada durante un período continuado de dos años,
• Que se realice la transmisión de la vivienda,
• Que el contrato de arrendamiento se celebre por menos de seis meses,
• Que el arrendador no se obligue a presentar servicios propios de la industria hotelera, o
• Que el contrato de arrendamiento no se celebre con parientes o socios del arrendador.

El art.9 de la Ley de Extremadura 2/2012, prevé un tipo reducido de ITP del 6% en aquellas transmisiones de inmuebles destinados exclusivamente a desarrollar una actividad empresarial o negocio profesional, exceptuando expresamente la actividad de arrendamiento (en contraposición al requisito que se fija para aplicar el tipo reducido en el Principado de Asturias, el cual exige expresamente que el inmueble se destine a la actividad de alquiler).

En el caso de Extremadura se exigen como requisitos para la aplicación del tipo reducido que:

• La transmisión se formalice en escritura pública, y que en ella se haga constar de forma expresa que el inmueble se destinará exclusivamente a actividades que no sean arrendamiento.
• Además el adquirente debe ser una persona física dada de alta en el censo de empresarios.
• Y el inmueble debe conservarse en el patrimonio del adquirente durante los tres años siguientes a la fecha de la transmisión.

Finalmente, en Murcia se aplican dos tipos de gravamen reducido de transmisiones que se recogen en el art. 6 del Decreto Legislativo 1/2010. Por un lado aplicarían el 2% a las segundas o ulteriores transmisiones de vivienda, en la línea de Andalucía y Murcia, siempre que el adquirente sea una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del PGC del sector inmobiliario, y que además cumpla los requisitos:

• Que la adquisición constituya parte del pago de una vivienda de nueva construcción vendida por la persona física o jurídica que ejerza la actividad empresarial a la que se le apliquen las normas de adaptación del PGC ya comentado.
• Que el inmueble se incorpore al activo circulante.
• Que se justifique la venta posterior del inmueble en el plazo de dos años desde su adquisición.

Por otro lado, también se aplica un tipo reducido del 3% para las transmisiones de inmuebles que cumplan con los requisitos que se exigen también en las comunidades de Aragón y Castilla  La Mancha, que ya se han comentado anteriormente.

Una vez que hemos aplicado el tipo reducido del lmpuesto de Transmisiones a la adquisición de inmuebles, según los requisitos que se exigen en cada Comunidad Autónoma, no nos podemos relajar, ya que en algunas Comunidades como por ejemplo Andalucía o Madrid, se exige el cumplir con requisitos posteriores a dicha adquisición, ya que nos imponen un plazo para proceder a la transmisión de la vivienda adquirida, y en caso de incumplir dicho plazo para la transmisión habría que presentar una declaración complementaria en la que se debe ingresar no sólo lo que en su día nos ahorramos, sino también los intereses de demora correspondientes.

Por tanto, en estos casos, si se aproxima la fecha límite para transmitir la vivienda, se debe hacer una planificación de los costes que generará el incumplimiento,  y en consecuencia se podría ofrecer un descuento adicional a la venta, con el límite máximo del coste que tendríamos en caso de tener que presentar la declaración complementaria de ITP.