Inmuebles adquiridos por una Sociedad Patrimonial

La actualidad informativa vuelve a poner sobre la mesa la utilización de sociedades, llamadas instrumentales o interpuestas en algunos casos, en relación a ciertas operaciones que pueden conllevar un ahorro fiscal para un contribuyente.

En primer lugar, veamos a qué nos referimos por el concepto de sociedad instrumental, a las cuales nos referiremos, con mejor precisión, con el concepto de sociedad patrimonial: aquella que se utiliza con el mero objetivo de gestionar bienes, sin realización de una actividad económica.

Cabe señalar que el presente artículo no se centrará en las sociedades que utilizan contribuyentes con el objeto de canalizar sus ingresos por prestación de servicios (casos recientes de ciertos artistas, deportistas y otros profesionales independientes). El uso de tales sociedades, utilizadas en muchos casos de forma legal y “ordenada” no es objeto del presente artículo, sino la utilización de sociedades con el objeto de adquirir y/o gestionar inmuebles.

¿Qué se entiende por sociedad patrimonial?

La última Ley del Impuesto sobre Sociedades introdujo, en su artículo 5, una clara definición de lo que se entiende por actividad económica, en contraposición a la definición de entidad patrimonial:
“Se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica.”
En contraposición, “se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”

¿Es ilegal tener una sociedad patrimonial?

En principio, no. De la normativa mercantil y fiscal se puede concluir que pueden existir perfectamente en el tráfico empresarial sociedades de este tipo. Un ejemplo sería la constitución de una sociedad con el propósito de gestionar diversos bienes, sin necesidad de realización de una actividad económica. Sí es cierto que la normativa fiscal “penaliza”, de diferentes modos, la tenencia de este tipo de sociedades, negando una serie de beneficios o incentivos que sí se conceden a las sociedades con plena actividad económica, como puede ser la tributación a un tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades, exención en el Impuesto sobre el Patrimonio o la deducción de gastos. Es decir, la característica de patrimonial lleva aparejado un trato fiscal diferente.

¿Es posible, por tanto, usar una sociedad patrimonial para la gestión de inmuebles?

Como hemos visto, no hay ninguna prohibición al respecto. Un ejemplo de ello, con un objetivo lícito y razonable, puede ser la siguiente; una empresa familiar, dedicada a la fabricación de componentes electrónicos, que mantiene en propiedad la nave industrial donde se fabrican los productos que vende, decide separar en dos sociedades diferentes sus activos, por un lado la actividad empresarial y por otra la titularidad del inmueble, con el objetivo de no “contaminar” ese activo inmobiliario con posibles pérdidas y deudas en el futuro.

Tema distinto es la utilización de sociedades patrimoniales con otros fines. Pongamos como ejemplo una familia, que adquiere diferentes inmuebles (como su residencia habitual, una residencia en la playa y otra en la montaña) a través de una sociedad patrimonial (sin medios ni recursos propios, es decir, sin actividad económica), utilizándola todo el año sin contraprestación, deduciendo gastos como el IBI, comunidad de propietarios o tasas municipales, o incluso habiendo solicitado la devolución de IVA en el momento de la adquisición de los inmuebles. Esta familia ha podido obtener algún beneficio fiscal por esta operativa, pero no puede afirmarse que la gestión de inmuebles sea siempre más favorable a través de sociedades. Véase el siguiente ejemplo: una familia pretende invertir en la adquisición de dos inmuebles para alquilarlos durante todo el año a estudiantes. Pues bien, en este caso, el principal beneficio fiscal podría ser la reducción prevista en el IRPF para los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos de este modo (un 60%). Por tanto, cabe analizar cada situación para obtener la mejor tributación, siempre dentro de la normativa.