Inversiones en inmuebles en propiedad o arrendados

Inversiones realizadas en inmuebles en propiedad y arrendados

Cuando realizamos un gasto de pintura o una obra de albañilería, o la instalación de la calefacción en nuestro local u oficina de trabajo, nos surge la duda de saber si estos gastos se consideran gastos corrientes del ejercicio o por el contrario debemos de tratarlos como mayor importe del inmovilizado y amortizarlos poco a poco. La ventaja de contabilizarlo como gasto está en poder deducírnoslo fiscalmente en un año pero a cambio tendría el inconveniente de soportar todo el gasto en un solo ejercicio, que si es elevado, puede distorsionar mi resultado contable. Por el contrario, el hecho de considerarlo como inmovilizado tiene la ventaja de no “echar” todo el gasto en un ejercicio pero el inconveniente de tener que deducirnos el gasto en varios ejercicios vía amortización.

La casuística es variada pues va a depender de si el inmovilizado es nuestro o es alquilado y también de si el gasto se produce en el momento inicial de disposición del inmueble o a lo largo de la vida de este.

Inmuebles de nuestra propiedad

Para valorar un inmueble que va a ser de nuestra propiedad debemos acudir a la Norma 2ª de Registro y Valoración del Plan General donde se establece que el precio de adquisición incluirá, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos adicionales hasta su puesta en condiciones de funcionamiento, incluida la ubicación del lugar. Entre otros gastos serán los de explanación, derribo, transporte, aranceles, instalaciones, montajes y similares.

Vemos que esta norma hace referencia a los gastos iniciales pero ¿Qué pasa con los posteriores? En este caso nos debemos ir a la norma 3ª y en su apartado f) nos dice que los costes de renovación, ampliación y mejora de bienes de inmovilizado serán incorporados al activo como mayor valor del bien en la medida en que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de la vida útil. Entendemos que los gastos que nos ocupan, no entran en este concepto

Conclusión: En principio los gastos en nuestros inmuebles serán tratados como gasto corriente del ejercicio salvo dos casos

1. Los gastos antes de la puesta en funcionamiento de nuestro inmueble y con condiciones.
2. Los posteriores que supongan un aumento de capacidad, productividad o alargamiento de la vida útil.

En ambos casos, además, su inclusión no es opcional, si no obligatoria.

Inmuebles arrendados

Cuando el inmueble es arrendado mediante arrendamiento operativo, la norma tercera establece que las inversiones realizadas por el arrendatario que no sean separables del activo arrendado se contabilizarán como inmovilizado material cuando cumplan la definición de activo. La amortización de estas inversiones se realizarán en función de su vida útil que será la duración del contrato de arrendamiento cuando sea inferior a la vida económica del activo.

De aquí sacamos algunos puntos a destacar:

1. Debe tratarse de un arrendamiento operativo, no se puede aplicar en el financiero o leasing. Se trata de un arrendamiento que contabilizamos como gasto corriente.
2. Las inversiones deben ser realizadas por el arrendatario.
3. Se trata de inversiones no separables del activo arrendado.
4. El periodo de amortización será el más corto entre la vida del bien y el periodo de arrendamiento.

Lo vemos con un ejemplo

Nuestra sociedad decide alquilar un local en la Gran Vía de Granada para abrir un negocio de pastelería y cafetería. Encuentra un local en el que existía una cafetería antigua que se lo arriendan por 8 años a razón de 3.000 euros mensuales. Como decidimos dar otra imagen más moderna a las instalaciones debemos hacer una serie de inversiones en obras y equipamiento que, al pasar los años de contrato, se quedarán en el local. Estas son las inversiones:

Contabilidad del arrendamiento mensual. Al tener carácter operativo se tratará como gasto corriente (obviamos en los apuntes el IVA)

Por las distintas inversiones

Por las amortizaciones

(216.1) Mostrador

Tomaremos cómo periodo de amortización el menor entre 10 años de  vida útil y 8 años de arrendamiento = 8 años

(216.2) Mesas, sillas y percheros

Periodo de amortización: 5 años

(215.1) Instalaciones frigoríficas

Periodo de amortización: 8 años

(215.2) Cocina

Periodo de amortización: 7 años

(211.1) Albañilería

Periodo de amortización: 8 años