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El artículo 84 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor añadido, dice sobre lo sujetos pasivos del Impuesto que serán aquellas “personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales que realicen entregas de bienes o presten servicios sujetos al impuesto”.
No obstante, existen una serie de casos que el mismo artículo detalla, en los que se debe realizar la inversión del sujeto pasivo.
En primer lugar, vamos a reflejar que casos tienen la naturaleza propia para aplicar este concepto:
El artículo 84.Uno.2º especifica que se deberá realizar la inversión del sujeto pasivo en las siguientes operaciones, siempre y cuando estén sujetas al impuesto y sean realizadas por empresario o profesional:
– Las realizadas por personas o entidades no establecidas en el territorio de aplicación del impuest
o
– Entregas de oro sin elaborar o de productos semielaborados de oro de ley igual o superior a 325 milésimas.
– Entregas de desechos nuevos de industria, desperdicios y desechos de fundición de residuos y demás, definidos en la ley.
– Prestaciones de servicios que tengan por objeto derechos de emisión, reducciones certificadas de emisiones y unidades de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero.
Con la Ley 7/ 2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, se introducen nuevos supuestos de inversión del sujeto pasivo, en este mismo artículo a través de las letras Uno. 2º e) y f), a saber:
– Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal
– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del artículo 20.Uno, de la Ley de IVA en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
– Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.
– Aquellas ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones (también en relaciones con subcontratistas).
Una vez hemos definido a través de la ley, aquellos supuestos en los que el legislador establece que se procederá a la inversión del sujeto pasivo, vamos a explicar que significa dicho concepto, y lo que supone.
¿Qué significa “inversión del sujeto pasivo”?
Dicho concepto se ha introducido y modificado por leyes de prevención de fraude fiscal, y sirve en la práctica para eliminar el movimiento de fondos correspondientes al IVA, cediendo la condición de sujeto pasivo al que compra el bien o recibe el servicio.
Consiste la cesión de la condición de sujeto pasivo, recayendo ésta en el que compra el bien o recibe el servicio.
El proceso es el siguiente:
- El vendedor del bien, o acreedor del servicio emite una factura sin IVA, por lo que no lo repercute ni lo ingresa en la Hacienda Pública.
- El comprador o adquirente recibe el bien o servicio con una factura que no lleva IVA, por una operación sujeta al impuesto, por lo que debe soportar IVA. Debido a ello debe autorepercutirse dicho IVA, es decir, devengarlo y soportarlo en su declaración. Anteriormente era necesaria la emisión de autofactura, de manera que al coincidir el emisor y el receptor de la autofactura con IVA, este debía reflejar el IVA repercutido y el IVA soportado por el mismo importe. Actualmente, no es obligatoria la emisión de autofactura, pero el hecho que conlleva sigue siendo el mismo.
Este hecho supone eliminar el movimiento físico del dinero, por el IVA, en la transmisión y prestación de servicios determinados por este artículo (que se suponen susceptibles de realizar prácticas fraudulentas), pero queda reflejado en el que autorepercute el IVA en su declaración a efectos de control por parte de la Hacienda Pública.
Pongamos un ejemplo centrándonos en las últimas modificaciones, en referencia a la venta de bienes inmuebles.
Sabemos que el artículo 20.Uno.22º habla sobre la exención en segundas y ulteriores entregas de inmuebles, salvo que se renuncie a dicha exención. Pues bien, este caso se considera una operación en la que se debe realizar la inversión del sujeto pasivo, del siguiente modo:
Un empresario, propietario de un bien inmueble, realiza una entrega (segunda entrega) a otro empresario con régimen de deducibilidad 100%. El transmitente, sujeto pasivo del impuesto, comunica que renuncia a la exención, tributando esta operación por el Impuesto sobre el Valor Añadido. En este caso, el adquirente va a soportar IVA, solicitándoselo a la administración pública al poder deducirlo de su declaración. Una de las practicas que se venían haciendo consistía en que el transmitente no ingresaba el IVA repercutido en Hacienda, solicitando a continuación un aplazamiento, o se declaraba en concurso, ocasionando un grave perjuicio económico a la administración.
“Hacienda puede controlar la operación, evitando el posible fraude”
Con este nuevo supuesto de inversión del sujeto pasivo se evita dicho fraude. De la siguiente manera:
- El transmitente renuncia a la exención entregando un inmueble sujeto y no exento de IVA, emitiendo la correspondiente factura sin IVA, obteniendo por la operación el valor pactado del inmueble.
- El adquirente recibe una factura sin IVA, por lo que abona únicamente el importe pactado por el inmueble. Al estar sujeto a IVA debe reflejarlo en su declaración, de manera que soporta y devenga el IVA a la vez. De este modo, el efecto impositivo se anula y el IVA que le está solicitando a Hacienda lo ésta repercutiendo a la vez y, así, se evita el flujo del IVA en efectivo, de adquirente a transmitente, de transmitente a la Administración, y de esta al adquirente.
Es por ello por lo que Hacienda sigue teniendo control sobre la operación, y evita el posible fraude, de ahí el origen de la “inversión del sujeto pasivo”.
Para profundizar en los conocimientos sobre la materia, en INEAF os recomendamos los siguientes cursos de los cuales soy docente:
– Curso Experto en Gestión del Impuesto sobre el Valor Añadido
diciembre 31st, 2013
Interesante artículo, yo, más que debatir sobre lo aportado en el mismo, quería introducir una cuestión, más practica que teorica, y es
la incidencia de los importes declarados como inversión del sujeto pasivo en las declaraciones modelo 303, que al no existir casilla al efecto, y declararlo como mayor base imponible de las operaciones devengadas, puede inducir a error en la confección del modelo 390, cuando no se tienen datos claros de las operaciones, y solo se dispone del modelo 303.
solo era un aporte practico por si evita que alguien pueda tener errores si se diera el caso.
gracias
enero 21st, 2014
Muy interesante su página y este post. Pero me queda una duda cuando hablan de evitar el flujo del IVA en efectivo.
He constituido una sociedad para inmediatamente comprar un inmueble que alquilare con IVA ( por alquilarselo a un hotel que a su vez lo cede a particulares con el IVa propio de la industria hotelera) y he renunciado a la exención, con inversión del sujeto pasivo.
Al hacer la liquidación del IVA del primer trimestre, al no haber obtenido aún beneficio, debería ingresar todo el IVa para compensármelo después o simplemente lo compenso de manera automática y no ingreso.
Gracias.
enero 22nd, 2014
Buenas Ivan.
En primer lugar gracias por tu comentario.
En cuanto al flujo de IVA, como medida antifraude, se ha establecido la inversión del sujeto pasivo para estas operaciones inmobiliarias, y te explico por que.
Antes de esta medida, cuando se transmitía un inmueble lo que solía ocurrir era que el que pagaba IVA, pedia su devolución al deducírselo, pero el que vendía, no ingresaba el IVA devengado, por lo que hacienda tenia que devolverle al comprador un IVA que no habií recibido. Para evitar este flujo de dinero, es decir la trasmisión de IVA, lo que hacen es que el comprador, se lo deduzca y lo devengue, anulando así el efecto impositivo de IVA, de manera que hacienda en dicha operación no recibe del vendedor nada, pero tampoco debe de abonarle nada al comprador, evitando así el flujo de dinero. no sale ni entra nada en hacienda.
La sociedad que tu constituyes, al dedicarse al alquiler de locales (me imagino por que si es de viviendas va exento), estas en pleno derecho a deducirte todo el IVA. Por lo tanto cuando compras el inmueble a un empresario, si es una segunda transmisión, esta exenta de IVA, y tu solicitas la renuncia a la exención. Quien renuncia no eres tu, sino el sujeto pasivo que es el vendedor. Esta es la operación que supuestamente defines (si es de otra manera házmelo saber puesto que puede ser que haya alguna equivocación que hayáis cometido en la operación).
En este caso, simplemente, deberás de calcular la cuota de IVA del precio del inmueble. (ya que la factura te la emitirán sin IVA por ser un caso de inversión del sujeto pasivo). Posteriormente, devengarás dicha cuota, y la soportaras al mismo tiempo en el mismo trimestre.
Ejemplo:
Dos empresarios: A vende a B un local por valor de 100.000 euros. Se considera una segunda transmisión que queda exenta de IVA. B solicita a A, que renuncie a la exención, por lo que A acepta y renuncia. En dicha operación se tiene que producir la inversión del sujeto pasivo, por lo que A vende a B con una factura por 100.000 euros sin IVA. B, en su próxima declaración trimestral de IVA, situará en el IVA devengado una base imponible de 100.000, con una cuota de IVA repercutido del 21%, es decir 21.000, y además en su IVA soportado, situará una base imponible de 100.000 con un IVA soportado de otros 21.000 (ya que esta en régimen de deducibilidad 100) anulando el efecto impositivo.
Espero haberte ayudad Ivan.
Un saludo
septiembre 7th, 2022
Hola Jaime:
Muchas gracias por toda la información que ofreces. Tengo una consulta: hace un año constituí con mi hermano una comunidad de bienes con la que adquirimos una oficina con objeto de alquilarla. La compra de la oficina se hizo con inversión de sujeto pasivo de IVA. Ahora, mi hermano me va a transmitir su 50% de la propiedad de la oficina, con lo que la comunidad de bienes quedaría disuelta, aunque la oficina continua estando alquilada y yo seguiría como sujeto pasivo de IVA (como persona fisica arrendador de locales). ¿Qué sucede con el IVA? ¿Puede mi hermano hacer renuncia a la exención de IVA de su 50% dado que se mantiene la actividad, y sigo siendo yo sujeto pasivo de IVA?
Muchas gracias,
enero 29th, 2014
Muy intresante articulo queria hacer una consulta aparte del IVA que en este caso no lo pagariamos hay que pagar algun otro impuesto?? de trasmission etc.? o solamente hacer la escriturar ante notario suportando la factura de compra venta y inscribir en registro?Gracias y Saludos,
enero 31st, 2014
Buenas Kamran. Te comento:
Por lo que dices, estas hablando de una segunda entrega de un bien inmueble no?? El quid de la cuestión, reside en el artículo 20.Dos, en el que el adquirente del bien inmueble solicita la renuncia a la exención al transmitente. ¿Que quiere decir esto? Que en este caso, la operación podrá tributar por IVA si renuncia a la exención el transmitente y en cuyo caso el destinatario autorepercutirá dicho IVA por invertirse el sujeto pasivo de la operación. Si no hay renuncia a la exención, dicha operación estará exenta de iva, y por tanto la operación tributará por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas. Kamran, he supuesto que me hablas de este caso. Si no es así, por favor coméntame el caso concreto y encantado te lo explico.
Un saludo
enero 31st, 2014
Hola, entiendo que si tengo una factura sujeta a la inversión de sujeto pasivo y el importe es superior a los 3.005,06 €, debe ser incluida en el modelo 347, ¿es asi?
Muchas gracias. Un saludo
febrero 2nd, 2014
compre un local en la que solicite la re4nuncia a ls exencion del iva viene local comercial en la escritura mi pregunta es puedo alquilar el local el iva me dicen que es a compensar no lo entiendo.
febrero 3rd, 2014
No entiendo muy bien la redacción de tu comentario Belen. Por lo que veo, tu compraste un local comercial. Era una segunda entrega por lo que estaba exenta de IVA, pero solicitaste la renuncia, por lo que cuando compraste el local pagaste IVA. Al ser un supuesto de inversión del sujeto pasivo, lo devengaste y soportaste al mismo tiempo. El que te salga IVA a compensar puede depender de otros conceptos de tu declaración. En cuanto a alquilarlo claro que puedes alquilarlo. No se que impedimento ves, por favor Belen si no lo estoy entendiendo, coméntame y detállame la actividad a la que te dedicas y otras consideraciones que creas oportunas.
abril 8th, 2014
ME GUSTARIA HACER LA SIGUIENTE CONSULTA EN RELACION A LA INVERSION DEL SUJETO PASIVO EN BASE A LO ESTIPULADO EN ART.20.1 DE LA LEY 37/1992. EN ESTE CASO SE TRATA DE UN SOCIO DE UNA SOCIEDAD CIVIL, QUE EXPLOTA SU FINCA A TRAVES DE LA CITADA SOCIEDAD . DICHA FINCA LA VENDE, PERO EL TITULAR ES ÉL COMO PERSONA FISICA. PARA PROCEDER A LA EXENCION POR RENUNCIA EN VIRTUD DEL ARTICULO CITADO, SE EXIGE QUE TENGA LA CONDICION DE SUJETO PASIVO DE IVA. PERO REALMENTE QUIEN SUJETO PASIVO ES LA SOCIEDAD CIVIL, A TRAVES DE LA CUAL EXPLOTA LAS TIERRAS, POR PARTE DE NOTARIA NOS RECOMIENDAN QUE LE DEMOS DE ALTA COMO EMPRESARIO INDIVIDUAL, EN CALIDAD DE AGRICULTOR, DE FORMA QUE EL COMPRADOR SE PUEDA BENEFICIAR DE ESTA EXENCIÓN.
MI CONSULTA SERÍA: LA AGENCIA TRIBUTARIA ESTABLECE ALGÚN TIEMPO DE CARENCIA MÍNIMO DE CONDICIÓN DE EMPRESARIO, PARA EL VENDEDOR, PARA PODERSE ACOGER A ESTA MEDIDA DE INVERSIÓN DE SUJETO PASIVO, Y PODER EMITIR UNA FACTURA SIN IVA POR LA VENTA DE LA FINCA RUSTICA.
GRACIAS.
abril 9th, 2014
Buenas Alicia. No existe un período de carencia. El problema que veo yo aqui, es que si la sociedad explota la finca, en algún momento se aportó la finca a la sociedad?, o bien el socio realiza una cesión de uso de la finca a la sociedad?. Esta es la cuestión. Por otro lado, si la finca se puede considerar una unidad autónoma con capacidad económica y productiva, no estaría sujeta a IVA por el artículo 7.1 de la Ley del Impuesto.
Creo que la situación es que se cede su uso a la sociedad. Si esto es así, al dar de alta al empresario individual y afectando la finca a la actividad, podrás vender renunciando a la exención.
Si por el contrario aportaste la finca a la sociedad, previamente deberás liquidar operaciones societarias por la desafectación de la finca y “devolución” al socio del patrimonio aportado.
Espero haberte ayudado Alicia.
Un saludo
abril 9th, 2014
Buenas Jaime. Ante todo gracias. Efectivamente la finca rústica se cedió a la sociedad para su explotación. Por lo que la solución que me das al respecto, es que se rescinda el contrato de cesión, que el propietario como empresario la explote la finca agrícola de forma individual, y por tanto proceda a darse en el censo como agricultor, de esta forma cuando la venda se acoga a la inversión del sujeto pasivo.
El problema que veo, es que el tema esta bastante avanzado puesto que esa finca se vendió hace un año a través de contrato privado, y cuando han ido la notaria es cuando le han planteado dicha opción.
Ahora de forma registral la finca sigue a nombre de su propietario actual, por lo que podemos hacer dicho contrato de rescisión, que supuestamente desarrolle la actividad agrícola durante un par de meses, y luego proceda a su venta renunciando a la exención.
Gracias.
abril 9th, 2014
Buenas Alicia. Si se vendió pero no se formalizo dicho contrato pues la compraventa no se elevo a escritura pública ni se liquido el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y bien se acuerda con el comprador realizar otro negocio jurídico ahora mismo, creo que no debería de haber ningun problema ya que a efecto público sigue siendo propietario el socio. Por lo tanto se debe rescindir el contrato de cesión, y por otro lado dar de alta al agricultor. ¿Estamos hablando de que el adquirente es un empresario no? Bueno creo que esta sería la solución Alicia. Gracias a ti
abril 10th, 2014
Muchisimas gracias, por tu completa y fantástica respuesta.
abril 20th, 2014
Según los artículos 77 y 98 de la LIVA el momento del devengo y el “derecho a deducir” nacen a la par,por tanto la liquidaciónque debe hacer la Aduana es de “cero euros”.
¿Como es que la Aduana en España obliga a pagar el IVA de importación antes de salir la mercancia de la Aduana? Opino que es el importador el que debe hacer en su autoliquidacion (modelo 303) la declaración de la importacion. En Holanda la Aduana no obliga a ingresar el IVA, lo hace el importador cuando tiene la mercancía en su poder.
abril 21st, 2014
Quien paga el IVA es el importador en España que puede deducirse las cuotas pagadas posteriormente en su declaración Antonio. Primero paga en aduana y después se lo deduce.
abril 21st, 2014
Art.59 L.Gral Tributaria , la deuda se “compensa” no hay que pagar en Aduana.
La AEAT incumple esta Ley y la del IVA. La inversión del sujeto pasivo es aplicable al importador (ver art.84 de la Ley IVA , luego el iva de importación se lo debe “auto liquidar” en el modelo 303 en el apartado IVA devengado que dice : “Otras operaciones con inversión del sujeto pasivo (excepto las adquisiciones intracomunitarias) BOE de 29-11-2013 pag. 95077.
mayo 8th, 2014
Señor Jaime queria trasladarle mi caso y tener su opinion: el sujeto A empresario autonomo) vende al sujeto B (empresa SL) un local comercial de segunda mano con factura de importe 30000+ iva 21% (para así poder desgravarsela). El problema es que el precio de venta resulta estar un 25-30% por debajo de su valor catastal de 45.000 (y si se consideran los coeficientes multiplicadores, en este caso 2,1% de catalunya, ayn mas por debajo!). Que reclamacion (liquidacion paralela) y de que importe tendria que esperarme de la administracion? Come se podria evitar? Muchas gracias
mayo 12th, 2014
Buenas Pau. No necesariamente debes recibir una paralela. Tu adquiriste el local con IVA, y te lo dedujiste, y ahora lo vendes con IVA, y lo ingresas a hacienda. Otra cosa distinta es que se lo vendieses a un particular, el cual debería ingresar el itp a Hacienda, y el se pelearia por el precio declarado de compra que no nesariamente tiene que ser por el que realmente compra, ya que este ultimo puede ser inferior a aquel que legalmente deba declararse. Tu recibes tus 36.300 euros, de los cuales 3.600 los ingresas a hacienda en concepto de IVA y listo. Por otro lado, en el caso en el que el municipio donde radique el inmueble esté vigente el impuesto sobre la plusvalía del terreno, deberás declarar el precio que legalmente establece la ley que podrá coincidir o no con el precio pactado.
Espero haberte ayudado PAu
mayo 12th, 2014
Gracias por su respuesta, mi problema es que yo SOY el sujeto B ( el que se está planteado la compra por IVA) y no tengo claro si puedo escriturar por debajo del precio catastal ( aun que se trata del verdadero precio de la compraventa) y simplemente pagar los 1,8% de AJ del valor x que dice la generalidad, gracias
mayo 13th, 2014
Hola Pau. Ok, bueno pues si eres el que compra, te recomiendo que hagas lo siguiente. Compras por 30.000 euros, soportando 6300 euros de IVA que ingresas en el trimestre. Hasta ahí estamos. Por otro lado, a efectos de escritura por el AJD, yo declararía el valor de referencia , o bien realizaría un estudio motivado en el que diga que el valor real de mercado de dicho bien es por el que realmente compras y pelearte con hacienda. Si declaras por debajo del valor de referencia te van a hacer una comprobación de valores, donde tendras que demostrar que lo que declaraste es efectivamente lo que vale ese inmueble. Ya todo depende de la molestia que quieras darte.
mayo 13th, 2014
Muchas gracias por su consejo; hay un modelo de la generalitat de catalunya (S06) que aportando el ibi, cert. Tecnico, foto fachada..etc…etc..y CLARAMENTE previo pago de una Taxa de 455€, te hacen ellos un “informe previo de valor a efectos fiscales”. Usted, aconsejaria directamente tener esta valoracion por parte de ellos o realizar otra de un arquitecto de confianza. Agradecido por su asesoramiento
mayo 14th, 2014
Buenas Pau. El tema es el siguiente. Si coges el que la generalitat te dice, te ahorras seguro la comprobación de valores. Si acudes a un perito (tasación pericial), puede ser que declares un poco menos que lo que les sale a la generalitat, y en la comprobación de valores te reservas la tasación pericial contradictoria para el final (segun el procedimiento) lo que puede echar por tierra lo que la administración diga. El problema es que un tasador pericial cuesta dinero, y a lo mejor no se aleja tanto de lo que la generalitat dice. Lo bueno es que este tasador cuenta con criterios mucho mas objetivos que los que aplica la administración. Todo depende de lo que te quieras liar Pau para pagarle mas o menos a hacienda.
mayo 22nd, 2014
Buenos días:
Primero, gracias anticipadas.
Quisiera hacer la siguiente consulta: Queremos montar una clínica dental (con actividades exentas de iva), para ello hemos alquilado un local (diáfano) y estamos realizando las obras pertinentes. El constructor nos ha dicho que podría hacer una factura sin iva (como inversión del sujeto pasivo). Al no tener que realizar declaración de iva, ¿se puede emitir así dicha factura?
mayo 23rd, 2014
Te comento Laura. El constructor, realiza una factura sin iva debido a que es un caso de inversión del sujeto pasivo donde tu, deberás devengar el IVA y soportarlo. En este caso como tu actividad es exenta tienes derecho a deducirte el 0% por lo que lo devengarías y no te lo deducirías. Por tanto es el mismo efecto que te la emita con IVA que sin IVA. Si son obras de edificación o rehabilitación (en este caso de rehabilitación) la factura te la tiene que emitir sin IVA, pero vaya tu la vas a tener que devengar.
Espero haberte ayudado.
Un saludo
mayo 23rd, 2014
si estoy acogido al regimen especial de agricultura, ganadería y pesca a efectos de IVA, al presentar el modelo 309 por motivo de inversion de sujeto pasivo he de ingresar cuota alguna? o bien consigno el mimo importe en el IVA devengado y soportado.
En mi caso estouuy rehabilitando unas naves y el constructor podría estar exento por el art 84.f de la LIVA
1000 Gracias
mayo 29th, 2014
Buenas Antonio. El tema que me propones no ha pasado aún por mi mesa y me parece bastante interesante. La ley, exceptúa los casos de inversión del sujeto pasivo para la declaración liquidación de IVA. Por lo tanto estas obligado a presentar el 309 no períodico. Interpretando lo que dice la ley considero que debes presentar dicho modelo sin ingresar nada a Hacienda, y simplemente es a titulo informativo de manera que hacienda sabe que se ha producido una operación inmobiliaria. Antonio no estoy muy seguro de lo que me propones, pero por lo que he leido por ahí no esta muy claro. Tienes la opción de llamar a Hacienda y preguntar, o bien consultar a tu asesor. Por favor, si aseguras mi respuesta con un tercero comunícamelo pues estoy bastante interesado.
Un saludo
junio 5th, 2014
Hola buenas tardes,
pretendo comprar con una sl ( promotora inmobiliaria) un garaje.
El vendedor también es una sl y ya es una 2ª transmisión.
Si compro renunciando a la exención del iva y con la inversión del sujeto pasivo de iva, no paoa iva alguno por la compra ?
Y de itp ( 2%) tengo que pagarlo ( es en Andalucía) ?
Y al vender dentro de unos años este garaje, tengo gastos de iva o de cualquier otro impuesto, si se lo vendo a particular o a otra sociedad ?
Muchas gracias
junio 6th, 2014
Buenas Francisco, te explico. Tu como comprador debes solicitarle al vendedor que renuncie a la exención de IVA. En este caso si esta sujeta a IVA no puede estar sujeta a ITP. Por otro lado, puesto que es una transmisión de un inmueble, será un caso de inversión del sujeto pasivo por lo que deberás recibir una factura sin IVA, donde devengarás y soportaras el IVA de la operación al 21. No pagas realimente IVA, por que se anula el efecto impositivo, pero debes declararlo de esa manera.
Los bienes de Inversión cuando entran en una empresa siguen un período de regularización en el que anualmente si tu prorrata cambia debes regularizar, y por supuesto si vendes con diferente prorrata también. Si tu actividad esta sujeta, y siempre te deduces el 100% de lo que soportas no tienes ningún problema, pero ojo si te cambia, piensa que el período para bienes inmuebles es de 10 años mientras que para otros bienes de inversión es 5. Te dejo estos enlaces por si te sirven de ayuda
Un saludo
https://www.ineaf.es/tribuna/deducciones-en-el-iva-durante-el-transcuros-de-la-actividad/
https://www.ineaf.es/tribuna/deduccion-del-iva-soportado-por-la-adquisicion-de-bienes-de-inversion/
https://www.ineaf.es/tribuna/deduccion-del-iva-antes-del-inicio-de-la-actividad/
julio 7th, 2014
Hola Jaime, gracias por este artículo.
Soy una sociedad limitada que quiere comprar un local comercial a otra sociedad limitada. El local es de segunda entrega y me gustaría solicitar la renuncia a la exención de IVA para poder invertir el sujeto pasivo. El caso es que no estoy seguro al 100% si puedo hacerlo ya que según las respuestas que has hecho a otras personas solo te puedes deducir el 100% del IVA en la primera declaración trimestral si eres una sociedad con régimen de deducibilidad 100%. Ese es el punto que no me queda claro, esta mi empresa en ese supuesto ? Mi empresa se dedica a la consultoría y cuando mi cliente está en España, facturo IVA al 21% pero cuando mi cliente se encuentra en Europa no facturo IVA. Ahora mismo mi único cliente es francés y no le facturo IVA. Quiere eso decir que NO soy una sociedad con régimen de deducibilidad 100% ?
Gracias.
Xavier
julio 8th, 2014
En absoluto Xavier. Los servicios que tu prestas de consultoría están completamente sujetos a IVA, por lo que tienes derecho al 100% de deducción, y por supuesto puedes solicitar la exención de IVA a la sociedad limitada, y así poder deducirte el iva soportado en la compra del local. Debido a que tu único cliente es francés, y es un operador intracomunitario, lo que estas haciendo es una entrega intracomunitaria de servicios que goza de exención plena pero que se considera como una venta que da derecho a deducción. Facturas sin IVA por que tu cliente lo autorepercutira.
Espero haber aclarado tu duda Xavier.
Un saludo
agosto 11th, 2014
Buenas tardes, En breve voy a realizar una compra de un local de oficinas, que en principio está sujeta a ITP por estar exenta de IVA (segunda transmisión). Mi idea es renunciar a la exención y acogerme a la inversión del sujeto pasivo para no tener que desembolsar ese IVA. ¿A quién tendría que solicitar en primer lugar esa exención, al transmitente o a Hacienda?. ¿Necesitaría algún tipo de “colaboración” por parte del vendedor para acogerme a la inversión del sujeto pasivo o es algo que comunico directamente a Hacienda haciéndolo constar en la escritura?Gracias
agosto 26th, 2014
Buenas Rafael, perdona mi tardanza en contestar (vacaciones). Debes solicitárselo al vendedor. Este emitira una factura sin iva en la que tu tendrás que realizar inversión del sujeto pasivo. Debéis hacerlo constar en escritura de compraventa. Un saludo
agosto 12th, 2014
Interesante articulo Jaime, tengo dudas sobre si se me puedo acoger a la inversión de sujeto pasivo por una compra de un inmueble hotelero, ya que la ley 7/2012 exposición V dice que son para situaciones concursales? Podrias resolverme esta duda.Muchas gracias y saludos.
agosto 26th, 2014
BUenas Jose Luis. Disculpa la tardanza en mi respuesta, pero he estado de vacaciones. Te comento: La compra del inmueble, es una segunda entrega?. En ese caso, se puede renunciar a la exención de IVA, con la consecuente inversión del sujeto pasivo, solicitando dicha renuncia al vendedor, dejando constancia en escritura pública. Cualquier otra duda, coméntame Jose Luís.
diciembre 8th, 2014
Buenos días Jaime,Gracias por tu ayuda. No tengo mucha idea de este tipo de gestiones, por lo que disculpa mi ignorancia con algunos términos. Te cuento mi caso, voy a hacer la compra de un local de obra nueva. El vendedor es la empresa municipal del ayuntamiento de mi ciudad (en Andalucía). Quiero hacer la compra basándome en la inversión del sujeto pasivo, entonces la empresa me debe hacer una factura sin iva. El local lo voy a alquilar (me han dicho que me tengo que dar de alta como alquiladora de locales). Ese iva que yo no pago al vendedor ¿tengo derecho a deducirmelo, verdad? En la asesoría me lo han explicado pero no logro entender bien como se haría. Me han explicado que por un plazo de 10 años, si presento las facturas de alquiler me van descontando el iva de que tengo digamos “pendiente” por la compra del local, y que luego ese iva a su vez tengo derecho a deducirmelo. Me comentan que el iva lo tendría como valor positivo y de ahí se iría restanto el iva de cada trimestre… No logro entender muy bien esto, como hacienda te devuelve un iva que no has pagado aún completo. Estoy hecha un lío, te agradedería me explicases, sabiendo que va a ser una compra para alquilar en las condiciones que te he comentado.Muchisimas gracias de antemano por tu ayuda.Saludos
diciembre 9th, 2014
Buenas Maria, por lo que me cuentas, entiendo lo siguiente. El ayuntamiento te ha vendido un local para que tu lo alquiles no?. La actividad alquiler de locales esta sujeta y no exenta de iva, por lo tanto, las cuotas de alquiler que recibas, deberán ir con IVA, que lo iras liquidando trimestralmente. Puesto que la actividad esta sujeta, tienes derecho a deducirte las cuotas de IVA que soportes en los gastos asociados al alquiler. Al comprar el local, y ser una primera entrega, dicha compra esta sujeta a IVA y no exenta, pero por el artículo 84 de la LEy de IVA, tendrás que realizar inversión del sujeto pasivo, en la que repercutiras y deducirás el IVA. De esta manera anulas el efecto impositivo. Al tener derecho a deducirte el 100% del IVA, no tendrás ningun problema. IVA devengado 21% del precio del local. IVA soportado 21% del precio del local. Eso es la inversión del sujeto pasivo. El problema sería que por ejemplo en vez de alquilar locales, alquilaras viviendas al 50% y locales 50%. En ese caso como el alquiler de viviendas esta exento, tienes derecho a deducir el 50% del IVA soportado. Por lo tanto en la adquisicón del local solo podrías deducirte el 50%, pero devengarías el 100% por inversión del sujeto pasivo. Lo de los 10 años que te dice el asesor, es que existe para bienes inmuebles un período de regularización por el cual, si te cambiara la prorrata, y te dedujearas el 100% tendrías que regularizar el iva soportado que te has deducido de mas.
No se si me he explicado bien. Los artículos de la ley que pueden ayudarte son: Artículo 101 a 110 de la Ley de IVA
diciembre 21st, 2014
Buenos días Jaime. Te planteo mi duda, y de antemano te agradecezco el tiempo que dediques a leerla y contestar.Soy una persona física sin actividad empresarial (salvo que me interese hacer algo para evitar el IVA).Vivo de alquiler en una casa propiedad de una S.L que se dedica a los alquileres. Esta vivienda está en proceso de ejecución hipotecaria, y en cuestión de dos meses saldrá la subasta de esta.He tenido negociaciones con el banco que ejecuta la vivienda y hemos llegado a un acuerdo para que me quede la vivienda una vez esta sea embargada. El banco tiene que mirar que formula aplicar para poder, si es posible, cederme el “remate” directamente a mí (es decir, evitar tener que cederlo a su filial inmobiliaria y después a mí).Ante esta situación, me planteo dos dudas:1. ¿Yo como persona física normal sin actividad empresarial podría aplicarse la inversión del sujeto pasivo?. He leído por algún sitio que esto no es posible, pero no lo tengo claro.2. En caso de que no pueda aplicarse por no tener actividad empresarial, ¿sería suficiente con crear una sociedad civil u otra figura similar sencilla para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo, y después cerrar esa sociedad civil?.Muchas gracias por tu tiempo y felices fiestas.
diciembre 29th, 2014
Buenas Alberto. Al ser persona física no puedes aplicarte la inversión del sujeto pasivo, por que no eres sujeto pasivo, ya que compras la vivienda, y el IVA que soportas no te lo puedes deducir al no ser una persona física. Por otro lado, te comento que si es una segunda entrega de vivienda, es decir que sea una segunda transmisión, o bien haya vivido otra persona de alquiler en esa vivienda, estara exenta de IVA (salvo que solicites la renuncia) y tributará por itp. No te aconsejo para nada que crees ni que crees sociedad civil, ni comunidad de bienes, ni sociedad para recibir el bien y poder deducirte el IVA en caso de primera vivienda, ya que para ello deberías afectarlo a una actividad empresarial sujeta, tu pagar autónomo como administrador o socio de la misma y encima para tu vivir en ella, seria una operación vinculada sociedad socio, en la que se cede el uso de la vivienda, teniendo su correspondiente valoración en sede del socio en el irpf.
Un saludo
enero 21st, 2015
He vendido unos terrenos dentro de un plan de urbanización y me han pagado en dos cheques uno por el iva y otro por el resto. Soy persona física. Tengo que presentar una declaración de iva con el mod 309, y si es asi, puedo compensarlo con el IVA que he pagado en las derramas de la urbanización.Un saludo
enero 22nd, 2015
Es evidente, que aunque seas persona física, al participar en un plan de urbanización de un terreno, adquieres la condición de empresario o profesional a efectos de IVA. No obstante, el artículo 84.2.f) de la ley de IVA dice que el sujeto pasivo del impuesto será el destinatario de la operación cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones. En este sentido, es el destinatario, el que, si es empresario o profesional (no se si lo es o no), debe de autorrepercutir el IVA (inversión del sujeto pasivo). Es decir deberá devengarlo y soportarlo, y tu no deberías de haber ingresado IVA alguno. Si es particular, evidentemente deberás de presentar el modelo 309 no períodico de IVA, donde devengaras el IVA de la venta, y podrás deducirte el IVA de los gastos inherentes a la ejecución de obra.
Un saludo
febrero 10th, 2015
Muy interesante tu articulo.
Pero quisiera aclarar un tema.
Soy un profesional autónomo que quiere comprar un local oficina, que es propiedad de un SL.
Me puedo acoger a esta exención de IVA
febrero 11th, 2015
La inversión del sujeto pasivo no es una exención en si. Simplimente autorrepercute el IVA el Adquirente. Lo soporta y lo devenga. No obstante en cuanto a la adquisición del Local, si es propiedad de una SL (me imagino que lo utiliza la SL, y no es que dicha SL sea una promotora que vende inmuebles), sería una segunda entrega, por lo que acogiéndose al artículo 20º 22, dicha adquisición estará exenta de IVA, pero tendrás que tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. No obstante, puesto que dicha operación es uno de los casos de inversión del sujeto pasivo, si puedes deducirte el 100% del IVA que soportas, directamente puedes solicitar al vendedor que renuncie a la exención, por lo tanto la operación llevaría IVA, tu autorrepercutirías el IVA, y anularías su efecto impositivo. Con la reforma fiscal, si estas en prorrata también puede solicitar la renuncia a la exención, pero en este caso, al autorrepercutir el impuesto, lo devengarías todo, y lo que soportes, te deducirías la parte correspondiente a tu régimen de deducción.
Un saludo
febrero 11th, 2015
Buenas. Una duda que creo que puede ser interesante. Empresa promotora en situación concursal y en fase de liquidación. Se van a enajenar unos inmuebles, promovidos por la sociedad, es decir son una primera entrega después de la obra nueva. Esa venta se va a realizar a una persona fisica que no actúa en condición de empresario o profesional.
¿que pasa en este caso al no poder aplicar la inversión en sujeto pasivo? ¿se haría una factura de venta normal con su IVA repercutido? Habría una picaría importante al venderle con IVA, y ese IVA utilizarlo para pagar otros créditos de vencimiento anterior.
Muchas gracias y un saludo.
febrero 12th, 2015
Buenas Carlos. Si se vendería con IVA. Hacienda tiene derechos de prelación contra la masa concursal, por lo que tranquilo que ese IVA no va a ningun lado y la empresa está en proceso de liquidación.
Un saludo
febrero 12th, 2015
¿Y como se plasma esa prelación o reconocimiento de deuda en favor de hacienda?. Yo recibo hoy el dinero de la venta, parte cancela el préstamo y el IVA temporalmente me lo quedo, puesto que la liquidación hasta dentro de unos meses no se realiza. ¿puede con ese IVA pagar créditos contra la masa del procedimiento concursal, que por ley se pagan según vencimiento? Es que se creó la figura del sujeto pasivo entre profesionales o empresarios para evitar “pillerías”, sin embargo si el comprado es persona física no empresario, no se le puede aplicar y obtengo un dinero de la venta, que puedo utilizar para cualquier cosa, y en 3 meses cuando haga la declaración digo que no hay dinero y que se ponga a la cola. ¿que opinas?
febrero 13th, 2015
Opino, con todos mis respetos que tienes mucha fe. Te comento carlos. Para empezar si estas en proceso concursal, debe de haber un acuerdo con los acreedores y proveedore. El ingreso del IVA es una deduda contraída a futuro. ¿¿Tienes un administrador concursal?? Este tendrá que hacer uso de la buena fe, y el IVA que la empresa recauda es para Hacienda. Las empresas se financian con ese IVA para pagar a proveedores y demás, eso es cierto, pero si no tienes dinero… piensa que el proveedor no te va a sancionar… Guarda ese IVA. Mi opinión es la siguiente. Primero y principal, que a los trabajadores no les falte de nada, despues que a hacienda no te pueda ni chistar y despues los acrredores.
Un saludo
febrero 13th, 2015
Somos los administradores concursales, estamos satisfaciendo créditos contra masa por vencimiento, y claro nos vamos a encontrar este iva, dinero y créditos por pagar. Gracias por todo.
febrero 21st, 2015
buenas,
estoy comprando como sociedad sl un immueble a un banco. en la escritura consta la exencion de iva y la inversion del sujeto pasivo. el banco me entregara una factura sin iva, pero no quieren entregarla en el momento de la venta, es correcto? la ley permite que la factura tiene que emitirse antes del 16 del mes siguiente, asi no constara en el acto de la compraventa, puede tener problema mi sociedad al momento de presentar a hacienda la devolucion de esta iva? espero de haber explicado bien el caso. mi gestor exige la factura el mismo acto, y el banco se niega rotundamente
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muchas gracias,
alessandra
febrero 23rd, 2015
Si es una segunda entrega, estará exenta de IVA, y por lo tanto tributará por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si el vendedor renuncia a la exención, la venta ira con IVA, y el adquirente será el sujeto pasivo por lo que deberá repercutir el iva, y soportarlo (Inversión del Sujeto pasivo). En este sentido, la fecha de factura se debería de realizar con la entrega de llaves. No obstante unos días más que menos no pasa nada. Hacienda no te va a devolver el el IVA, ya que al repercutirlo y soportarlo, anulas su efecto impositivo. Cosa distinta es que no tuvieras derecho a deducción total (con la nueva reforma fiscal puedes solicitar al renuncia a la exención igualmente), en este sentido devengarías todo el IVA, y te deducirías parte, por lo que si se vería afectado, pero esto es independientemente de la fecha de factura.
Un saludo
febrero 23rd, 2015
Hola buenas tardes, queria hacerte la siguiente consulta.
Mi empresa de geriatria va comprar una estructura inacabada (en el registro solo consta como parcela) para la construccion de un geriatrico.
Esta parcela anteriormente era una inmobiliaria (la empresa se fue al gerete), después paso a formar parte del los activos de unnim que mas tarde fue absorbida por BBVA.
Debo pagar el iva o estoy sujeto a la inversion de sujeto pasivo?
Comentarte que la empresa desaparecida compro el terreno a un particular.
gracias
febrero 24th, 2015
Si es un terreno, la venta esta exenta de IVA, por lo que tributarías por impuesto sobre transmisiones patrimoniales. No obstante, si solicitas la renuncia a la exención por parte del vendedor, estaría sujeta y no exenta de IVA, por lo que deberías de autorrpercutir el IVA (devengarlo y soportarlo), es decir realizar la inversión del sujeto pasivo.
El problema puede estar que al ser geriatría no se como realizas los servicios. La asistencia médica esta exenta, por lo que no tendrías derecho a deducir el IVA, y al devengarlo en la inversión del sujeto pasivo, estarías pagando IVA, con lo cual te saldría mas económico pagar transmisiones patrimoniales. Habría que estudiar las posibilidades
Un saludo
marzo 11th, 2015
hola buenas voy a comprar un local a una entidad bancaria y voy a solicitar la inversión del sujeto pasivo estoy dado de alta en hacienda como arrendador de locales tengo un local alquilado y una vivienda alquilada quiero solicitar la inversión del sujeto pasivo y que se grave la operación con iva,
mi pregunta es tengo derecho a deducirme el 100 % la deducción es en el acto no pago y no me devuelven me tienen que emitir una factura con iva cero en el momento de la firma gracias
marzo 12th, 2015
Lo que solicitarías sería la renuncia a la exención de IVA por ser segunda entrega. La inversión del sujeto pasivo es una consecuencia derivada del encuadramiento de esta operación en el artículo 84 de la LIVA. Por otro lado, realizas actividades sujetas y actividades exentas, pero constituyen un solo sector de actividad, por lo que estarás en prorrata. No se si aplicas o puedes aplicar la especial por que no tengo datos, por lo que en principio, puedes solicitar la renuncia a la exención ya que aunque no estes en régimen de deducción 100%, la reforma fiscal te permite solicitarlo aunque estes en prorrata. Despues, cuando autorrepercutas el IVA, lo deberas reflejar íntegramente en el iva devengado, pero en el soportado, dependerá de la situación en la que te encuentras, ya que si estas en prorrata general, solo podrás deducirte el porcentaje de prorrata que tengas. SI estas en prorrata especial, puedes destinar el local que compras a la actividad de locales, en cuyo caso te lo deducirías íntegramente.
Un saludo
marzo 12th, 2015
gracias Jaime tengo un piso y un local alquilados ambos no entiendo que significa lo de prorrata general y especial
marzo 17th, 2015
Buenas Pascual te dejo el siguiente enlace a una tribuna que publicamos no hace mucho y que creo puede ilustrarte:https://www.ineaf.es/tribuna/prorrata-general-y-prorrata-especial-tras-la-reforma-fiscal/Un saludo
diciembre 17th, 2015
Jaime buenos días , he leído tu articulo porque me interesa mucho este tema para intentar aplicarlo a una operación que tengo en breve.
Me explico , soy autónomo y estoy a punto de comprar un local.El señor que me lo vende , se dio de baja como empresario hace varios años ( es español y actualmente reside en Francia).Me comentan que si el señor no está actualmente dado de alta NO puedo acojerme a lo del sujeto pasivo y tendría que pagar ITP.
Es correcta la informacón que tengo ?
Muchas gracias de antemano
Borja Cabrera
diciembre 18th, 2015
Efectivamente Borja. Es una operación no sujeta a IVA puesto que no es en el ejercicio de una actividad económica, por lo que tendrás que pagar ITP.
Un saludo
diciembre 21st, 2015
ok Jaime , muchas gracias
saludos
abril 6th, 2016
Buenas tardes Jaime,
He leído su artículo y comentarios relacionados, que me han resultado muy interesantes. Tengo una duda.
En el caso de la compra de una propiedad por parte de una SL que se dedica a la “construcción y a la promoción y venta de todo tipo de construcciones”.
El transmitente a renunciado a la exención de IVA y por lo tanto la SL se autorepercutirá el IVA. Mi pregunta es respecto a la deducibilidad de este IVA, pues la compra de esta propiedad tiene 2 posibles fines:
1- su reforma y venta – en cuyo caso entiendo que se debe dar de alta como existencias, y se puede deducir el I100% IVA si el adquirente también es sujeto pasivo de IVA
2-su reforma y alquiler como vivienda de turismo rural (alquilándola a una sociedad que explote dicho inmueble) – en cuyo caso se tendría que dar de alta como Inversión Inmobiliaria
Gracias de antemano
abril 7th, 2016
Puedes deducirtelo en ambos casos.
En el primer caso: Hay que ver que se entiende por Reforma. Ya que la rehabilitación del mismo según el artículo 20. 22º.b) determina que la posterior venta se considere como una primera entrega. Si no sería una segunda o ulterior entrega. En este sentido si es a un particular no se podría renunciar a la exención. Al no poder devengar IVA en la venta, el IVA soportado en la compra no sería deducible por presumirse que el inmueble lo destinas a una actividad exenta.
En el segundo caso: si lo destinas a alquiler de vivienda, es una operación exenta de iva (el alquiler) y por lo tanto al destinarlo a dicha actividad no tendrías derecho a deducirtelo. No obstante vas a alquilarselo a una sociedad que lo va a explotar como turismo rural. En este sentido si hay servicios accesorios propios de hostelería, como limpieza, desayuno etc… si sería una operación sujeta y por tanto debes repercutir el IVA. Al repercutir el IVA por este servicio de alquiler, el inmueble que has comprado para destinarlo a esta actividad, genera derecho a deducción.
Un saludo
mayo 14th, 2016
Buenos dias, muy interesantes todas las opciones vertidas, especialmente sus repsuestas
Siguiente con el problema en casi todos los post son de inversion del sujeto pasivo por segundas compras, pero la linea anterior del articulo 84 hace referencia tambien a las ventas de inmovilizado por parte de empresas que estan en cocurso.
Sobre esta cuestion trata mi pregunta, y asi si tenemos una empresa promotoro en concurso que vende unas viviendas a una sociedad que se dedica al alquiler de viviendas cuya activida esta sujeta pero exenta, aqui operar tambien la invesion del sujeto pasivo? como no puede deducir al estar exenta el alquiler de viviendas, tendria el comprador que ingresar el Iva al 10% de la compra a traves del modelo 309¿?
Muchas gracias de antemano.
mayo 16th, 2016
Buenas Mercedes. En primer lugar hay que ver si es una primera entrega. En este caso la venta irá sujeta a IVA, y si cumple las condiciones estipuladas en el artículo 84, efectivamente se realizará inversión del sujeto pasivo, independientemente de que el comprador no pueda deducirselo por estar su actividad exenta. Si la venta esta exenta, no hay que hacer inversión del sujeto pasivo pues iría sujeta a ITP. Si el comprador tuviera derecho a la deducción total o parcial del IVA (no es el caso) podría solicitar la renuncia a la exención.
Un saludo
julio 1st, 2016
Buenas tardes Jaime. Me han ayudado mucho sus respuestas pero me gustaría preguntarle por alguna duda.
Somos propietarios de una nave comercial dos matrimonios, al 25% cada persona, que gestionamos el alquiler a una SL mediante una CB, liquidando trimestralmente el IVA del alquiler únicamente, sin ninguna actividad adicional.
El caso es que estamos en gestión de venta con dicho arrendatario y nos comenta que quiere acogerse a la inversión del sujeto pasivo. Por los comentarios anteriores entiendo que se puede realizar así, pero la cuestión es si cada uno de los partícipes tiene que hacer una factura ó lo puede hacer la CB en nombre de todos?. Hay que tener en cuenta que en el Registro de la Propiedad el inmueble está a nombre de las 4 personas físicas. Y en todo caso, en la escritura de venta tendría que aparecer la CB para algo ó cada persona individualmente?.
Muchas gracias y saludos.
julio 4th, 2016
Buenas Constancio. Sois copropietarios de la nave, pero al constituir mediante pacto privado una comunidad de bienes, aportasteis a la comunidad la nave en sí. Quien vende la nave es la comunidad como sujeto pasivo de IVA. En este sentido si el adquirente lo solicita, podrá renunciar la CB a la exención de IVA por ser una segunda entrega y en este sentido se hará inversión del sujeto pasivo por aplicación del artículo 84.Uno. 2º. e). En este caso la CB emitirá una factura sin IVA. donde debe reflejar la referencia a la aplicación del citado artículo. En la escritura de compraventa se hará mención a la renuncia a la exención de IVA. El adquirente, será quien autorrepercuta el IVA.
Un saludo
agosto 11th, 2016
Hola Jaime; me has aclarado perfectamente la duda, y ahora que al final ya vamos a hacer la compra-venta mi pregunta es si la factura que hace la C.B. hay que contabilizarla para que salga en el 303 y a su vez en el 390 ó como va sin IVA y es una venta inmobiliaria solamente hay que declararlo cuando se haga el correspondiente IRPF de cada comunero. Lo digo para no tener problemas con Hacienda.
Muchas gracias, es un placer poder preguntar a alguien tan capacitado. Saludos.
agosto 23rd, 2016
En el IRPF como beneficio de cada comunero esta claro. Por otro lado al ser la entrega de un bien de inversión debes también declararla en el Modelo 390 de resumen anual. No en el 303 al ser una operación exenta.
Un saludo
febrero 16th, 2017
Hola Jaime; otra cuestión para acabar con el tema concreto que me ocupa. Al contabilizar la factura de venta y declararlo en el 390 y 347, ahora también al hacer el modelo 184 el programa recoge esta operación y la clasifica como rendimiento inmobiliario, cuando en realidad es una venta de un inmueble… La cuestión es si tengo que quitar esta operación de venta de un inmueble del modelo 184 ó tengo que declararla en dicho modelo como algo distinto de rendimiento inmobiliario…
Muchas gracias y saludos.
diciembre 5th, 2016
Hola Jaime. Te cuento mi caso.
Resulta que hace tres años y medio, por cuestiones que no vienen al caso, tuve que comprarle el local-oficina a la sociedad de la que yo era socio, disolviéndose posteriormente dicha sociedad y yo continuando con la misma actividad pero ya sin sociedad de forma autónoma.
Pues bien, la compraventa se acogió a lo del sujeto pasivo, y no tuve que pagar IVA, lo cual me vino muy bien.
Yo sigo desarrollando la actividad como autónomo, pero la verdad es que el local no me hace falta y lo tengo en venta. Resulta que me ha salido un comprador que es médico y le gustaría montar una consulta en el local, pero como es médico pues no quiere IVA, (no se por qué rollo).
Pues ahora resulta que me dice mi asesor que si vendo la oficina yo tendría que pagar el IVA que no pagué en su día.
En fin que estoy hecho un lío, y no se que hacer.
Te ruego disculpes mi falta de conocimientos en estos términos, y muchas gracias de antemano.
UN SALUDO
diciembre 12th, 2016
Buenas Fran. Cuando la sociedad compro el local en su día se dedujo el IVA. Al deducirse el IVA, al venderlo iría sujeto a IVA. No obstante, por aplicación del artículo 84.Uno.2º.e), debes aplicar la inversión del sujeto pasivo. En este caso igualmente te dedujiste el IVA (entendiendo que tu actividad esta sujeta). En este momento, cuando se lo vendes al médico, este esta exento en su actividad. La factura deberá ir sin IVA, y será el médico quien tenga que hacer la inversión del sujeto pasivo. En este sentido el médico no podra deducirse el iva soportado, pero al hacer la inversión del sujeto pasivo deberá ingresar el IVA repercutido. No se si me he explicado bien. En la venta al médico se aplica igualmente el artículo 84.Uno.2º.e) siendo el adquirente quien aplica la inversión del sujeto pasivo. No obstante consulta con tu asesor este tema, ya que el tendrá más conocimiento de la cuestión concreta y sepa detalles que tu estas obviando.
Un saludo
diciembre 12th, 2016
Buenas tardes,
Tengo una duda en cuanto a la deducción de un IVA con figura de Inversión de Sujeto Pasivo en la compraventa de un inmueble.
Mi caso es el siguiente:
Se ha adquirido por parte de una empresa a un empresario, un inmueble en segunda transmisión que consta de 1 Local y 2 Viviendas (todas arrendadas), con la figura de Renuncia a la Exención de IVA, por lo tanto con IVA y con Inversión de Sujeto Pasivo.
Esta empresa es de nueva creación y va a arrendar el mismo inmueble, arrendando el local con su IVA y las Viviendas sin IVA; por lo tanto va a tener derecho a la deducción parcial de IVA.
Mi duda es la siguiente, al haber ISP en la compra del inmueble, el IVA digamos que ha sido del 0%, no se ha liquidado al vendedor, pero entiendo que el IVA que correspondería a las Viviendas no es deducible, y ahora en el modelo 303 del 4T debería poner en el Repercutido la cantidad Total de IVA en Inversión del Sujeto Pasivo, y en el Soportado la cantidad de IVA correspondiente únicamente al Local, para que la diferencia (el IVA de las viviendas) sea la cuota resultante a ingresar. Me equivoco?
Muchas gracias
diciembre 13th, 2016
Buenas Antonio,
Efectivamente es así. Al utilizarlo en una actividad exenta, no tienes derecho a su deducción, aunque igualmente debese realizar la operativa de inversión del sujeto pasivo.
Un saludo
diciembre 22nd, 2016
Buenas tardes,
Mi duda es, un matrimonio en “Separación de Bienes” va a vender un inmueble que es al 50% de cada uno.
Uno de los dos es modulero (empresario)
En la venta, se consideraría a los dos empresarios? Podría haber renuncia a la exención de iva en la operación?
Muchas gracias
diciembre 23rd, 2016
Al ser el inmueble propiedad del matrimonio, entiendo que no esta afecto a la actividad económica del empresario. No obstante, la renuncia a la exención depende de si el que compra es un empresario o profesional de manera que pueda realizar la inversión del sujeto pasivo. En este caso al vendedor le dá igual renunciar o no ya que es el comprador quien va a ingresar el IVA, o en su defecto el ITP.
Muchas gracias por tu comentario
Un saludo
mayo 3rd, 2017
Buenas noches Jaime,
He estado mirando los comentarios a tu artículo y he visto alguna consulta donde una CB es la parte vendedora.
En nuestro caso, estamos a punto de adquirir un local comercial con el objetivo de ponerlo en alquiler.
Y el vendedor nos ha comentado la posibilidad de invertir el sujeto pasivo si nos constituimos como una comunidad de bienes CB. De esta forma ellos emiten factura sin IVA y nosotros en la liquidación trimestral de julio compensamos el importe y no tenemos que llegar a desembolsarlo.
Tenemos dudas al respecto, ¿una CB se considera como una empresa al efecto de inversión del sujeto pasivo? O tendremos que pagar el IVA a Hacienda en julio y esperar a la presentación anual de enero para reclamarlo?
Muchas gracias de antemano.
mayo 4th, 2017
Buenas Eugenio,
Efectivamente una Comunidad de Bienes es sujeto pasivo de IVA. Incluso si fueses autónomo, y te dedicaras a una actividad económica, también serías sujeto pasivo de IVA y por tanto podrías hacer la inversión del sujeto pasivo. Siempre y cuando el destino del inmueble sea el de tu actividad económica. Para ello tienes que tener a una persona empleada a cargo de la gestión de los alquileres, si no se consideraría rendimiento del capital inmobiliario y por tanto no podrías hacer la inversión del sujeto pasivo. Esto es un tema que debes comentar con tu asesor fiscal para que te aconseje lo mejor, analizando en profundidad la cuestión.
Un saludo
mayo 10th, 2017
Hola Jaime,
Tengo una duda que me gustaría ver contigo.
Nuestra empresa compro, en 2015 de otra empresa, un piso en Baleares para alquilar.Nosotros cumplimos todos los requisitos para comprar con IVA, de hecho el piso esta actualmente alquilado con IVA y no hay ningún problema por nuestra parte pero…..
Acabamos de recibir un requerimiento pidiéndonos ( a nosotros el comprador) que demostraremos que el vendedor es sujeto pasivo de IVA.
En la escritura de compra venta el vendedor declara que es sujeto pasivo de IVA y que renuncia a la exención de IVA.
Actualmente nos están reclamando el modelo 036, el modelo 303,347 y 390 de IVA, el modelo 200 del vendedor para los años 2013,2014 y 2015.
¿Como podríamos presentar esto?Nosotros no tenemos acceso a esta información del vendedor, no hemos tenido contacto ninguno con esta empresa excepto por la compra venta por lo que nos sera imposible presentar esta documentación.
Mi duda es: ¿Es obligación del comprador que demuestre que el vendedor es sujeto pasivo de IVA?
Gracias de antemano.
Un saludo,
Mari
mayo 12th, 2017
Buenas Mari
El adquirente es quien solicita la renuncia a la exención, por tanto si es posible que tengas que demostrarlo pero… que mejor forma que una escritura pública donde el notario da fe que es sujeto pasivo y renuncia a la exención. Habría que aclararlo con hacienda. Te recomiendo que acudas a un asesor fiscal que te acompañe en dicha aclaración y que estudie el caso de principio a fin.
Un saludo
junio 3rd, 2017
Buenos días. He adquirido un solar en subasta judicial, y el secretario judicial me ha dicho que sobre el precio final tengo que pagar IVA. ¿Lo puedo aplazar?
Lo he comprado por medio de una SL, y el fin es venderlo .
Gracias
junio 5th, 2017
Buenas Leopoldo,
En lo que a IVA se refiere, si la operación es sujeta, al comprarlo por una sociedad, tienes que realizar la inversión del sujeto pasivo. Esto a priori claro, habría que analizar a fondo dicha operación. Si tienes derecho a deducirte el IVA, el efecto impositivo es nulo y por lo tanto no tienes que pagar ningún IVA. En cuanto al aplazamiento, no estoy seguro a que te refieres. Si te refieres a aplazar su pago al proveedor, en ello esta lo que tu convengas con el mismo. En cuanto a Hacienda, solo te saldrá la liquidación a pagar por este concepto si tienes derecho a deducción parcial del impuesto. En este sentido el resultado de la liquidación podrás aplazarlo sin aportación de garantias, siempre y cuando el importe de la deuda sea inferior a 30.000 euros.
Espero haberte podido ayudar
Un saludo
junio 5th, 2017
Por lo que me han dicho las propiedades que son via subasta judicial van con IVA.
La sociedad es una SL que se dedica a la adjudicación de vienes, y alquileres de pisos y la deducción de IVA actualmente es de +/-90%.
La pregunta : 1º¿el IVA lo tengo que pagar y luego deducir? 2º¿Puedo aplazar el pago de ese IVA? 3ºPuedo no pagarlo y cuando venda aplicar la inversión de sujeto pasivo?
Gracias
junio 7th, 2017
Buenas Leopoldo, la operación esta sujeta, no obstante puede estar exenta si se trata de una segunda entrega. Lo que te vengo a decir en el anterior comentario, es que si tienes derecho a la deducción de IVA, solicitas la renuncia a la exención y realizas la inversión del sujeto pasivo. En este caso el efecto impositivo se anula. El IVA al que te refieres lo tienes que pagar en caso de que el derecho a la deducción que tengas sea parcial en cuyo caso no te podras deducir todo, y sin embargo los devengarás todo por el efecto de la inversión del sujeto pasivo, de manera que en tu liquidación trimestral tendrás que pagarlo. Este pago, podrá aplazarse sin aportación de garantías hasta 30 mil euros.
Un saludo
diciembre 10th, 2018
Buenos días,
Me podrías orientar en mi caso:
Adquiero local comercial (transmitente y adquiriente son empresas)con renuncia a la exención de IVA e inversión sujeto pasivo de la siguiente forma de pago:
1.- 15-11-2018 entrego señal que sirve como primer pago/entrega a cuenta del 5% de la compra venta, en el contrato de arras.
2.- 01-12-2018 Realizo entrega a cuenta de otro 45% del valor de la compra/venta.
3.- Me indica mi Banco que firmamos la Hipoteca el dia 03-01-2019 por el restante 50% de la compra/venta.
4.- Hasta aquí todo correcto, salvo que en el día de hoy el asesor de la empresa vendedora, nos indica que no nos podemos acoger a la renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo de las entregas realizadas en este ejercicio fiscal 2018 porque la escritura de compra/venta se realizará el día 03-01-2019, siendo ejercicios fiscales distintos.
¿Puede aclararnos si estos es así? Gracias
diciembre 11th, 2018
Buenos días Valeriano. En principio no tiene sentido. La escritura va a recoger el importe total por el cual se hace la renuncia a la exención y por tanto debes realizar la inversión del sujeto pasivo. De hecho deben realizarte una factura por las entregas a cuenta. Artículo 75. DOS de la ley de IVA
Dos. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.
De todas formas no conozco a fondo la cuestión y puedo perder de vista algún factor que influya en la operación. Lo mas aconsejable es que te asesores profesionalmente.
Un saludo
julio 22nd, 2022
Yo tengo una pregunta. Soy propietario a titulo personal de un terreno y voy a hacer una casa (sin ser empresario) por lo que soy el promotor. El constructor tiene que hacerme las facturas con inversion del sujeto pasivo o con iva del 10%? Tiene alguna consecuencia fiscal que me haga laninversion? Tengo que presentar IVA yo también?
febrero 14th, 2023
Hola,
Mi duda es la siguiente, he heredado una máquina agraria y la quiero vender a un autónomo para su actividad. Yo soy autónoma también pero no utilizo la máquina en mi actividad. En este caso sería viable venderlo con inversión de sujeto pasivo?? y siendo así como me afectaría a mi la venta de ese bien heredado, me figuraria como un beneficio como autónomo o se contabilizaría en la renta ya que ya he tributado por él en el impuesto de sucesiones. Espero haberme explicado. Un saludo
mayo 11th, 2023
Hola, he comprado una finca rustica al SAREB que me ha obligado a firmar en el notario que soy sujeto pasivo y que solicito renuncia a la exención, y no sé lo que quiere decir ya que el notario no sabía explicarlos. No tengo ningún negocio, soy persona física, qué debo hacer, pagar el IVA o el ITP, gracias
mayo 26th, 2023
Yo tengo la misma duda pero respecto a la compra de un local como persona física. Yo entiendo en mi caso que debo pagar TPO pero lo que no me encaja es cómo te han hecho firmar la inversión del sujeto pasivo en escritura si no eres profesional.