La ley que revisará si todas las hipotecas anteriores a 2011 tenían cláusulas abusivas

La ley que obligará a todos los bancos a renegociar las hipotecas anteriores a 2011 por si tenían cláusulas abusivas pasa el primer trámite del Congreso, ya que contó con el apoyo de la mayoría de grupos políticos. ¿Por qué se tendrán que revisar estas hipotecas? Porque pueden contener errores matemáticos, irregularidades y falta de transparencia.

Miles de familias permanecían pendientes a esta decisión del Congreso de los Diputados, puesto que, en muchos casos, se enfrentaban a casos de desahucio y de desamparo total. Por ello, se trata de una ley celebrada, pero que todavía podría enfrentarse a una serie de enmiendas del resto de partidos políticos.

En INEAF, profundizamos en esta decisión del Congreso. Recuerda que puedes calcular tu hipoteca a través de nuestro simulador.

Las hipotecas Redal, un elemento clave que entender

Las hipotecas en las que se centra esta ley son las llamadas hipotecas Redal, es decir, que contienen cláusulas redito ad libitum. Básicamente, esta cláusula indica que la cuantía prestada se puede devolver libremente o, incluso a voluntad. A la hora de firmar una hipoteca se tratan muchos aspectos, siendo el plazo y forma de devolución el eje principal.

Por otro lado, estas hipotecas Redal también permitían que los bancos cambiasen el tipo de interés sin ningún tipo de restricción. Así, estas cláusulas se utilizaron en el pasado, aunque hoy son consideradas contrarias a la normativa de transparencia y protección del consumidor. De cara al consumidor, esto es grave, ya que el prestatario puede aumentar los intereses sin ningún tipo de aviso previo.

Con esta ley que revisará todas las hipotecas anteriores a 2011 por si tenían cláusulas abusivas, se abre un nuevo escenario que busca hacer justicia. En los casos en los que hubiese alguna irregularidad, se obligará a los bancos a renegociar los términos de la hipoteca con los clientes, puesto que han aprovechado esta cláusula Redal durante un largo periodo de tiempo.

Una “ITV” para las hipotecas anteriores a 2011

Como venimos diciendo, esta ley exigiría a los bancos a pasar una especie de “ITV” a sus hipotecas anteriores a 2011 por si existe alguna cláusula abusiva. Serían las mismas entidades, junto a los clientes, los que buscarían faltas de transparencia sobre la amortización. Si se da el caso, tendrán que renegociar con los afectados y ofrecerles una solución válida.

Esta ley es importante para los posibles afectados porque, de no haber una ley aprobada, todos los casos se colapsarían en los juzgados, perdiéndose muchas causas. Aunque la justicia europea diese la razón, mucho mejor si esta situación está correctamente legislada. Como hemos comentado, al ser los propios bancos los que indaguen y planteen soluciones a los clientes, se aligeran muchos de los trámites.

¿Qué pueden hacer los bancos?

¿Qué puede hacer un banco en el caso de que esta ley salga adelante? Pues, en los casos en los que haya afectados, pueden pasar varias cosas. Por un lado, el banco podría estar obligado a recalcular los intereses aplicados y a devolver las cantidades cobradas en exceso desde la aplicación de dicha cláusula abusiva.

Otro caso distinto es negociasen cliente y banco cómo van a solucionar este problema. En algunos casos bastará con que la cláusula abusiva quedé eliminada y en otros habrá una negociación de nuevos intereses. Por último, también puede darse el caso de que ambas partes negocien un acuerdo por una cantidad de dinero determinada.

Esta ley también puede suponer un antes y un después en muchas entidades bancarias, puesto que les empuja a completar una revisión interna en el banco, revisando toda su documentación e hipotecas. En muchos casos, los bancos, por esta práctica de transparencia, deciden revisar las condiciones de los clientes para evitar litigios.

Por otro lado, al estudiar estas hipotecas anteriores a 2011 en búsqueda de cláusulas abusivas, pueden llegar a la conclusión de que es mucho mejor ofrecer soluciones estándar. Por ejemplo, convertir de forma masiva todas estas hipotecas e introducir cláusulas claras y transparentes como lo son las hipotecas de tipo fijo o variable.

El antecedente de las cláusulas suelo

En España se han reconocido numerosos casos de abuso en hipotecas, de manera que los tribunales siempre han fallado a su favor. Sin embargo, uno de los casos más sonados y populares fueron las cláusulas suelo, que establecían un límite mínimo para el tipo de interés variable que pagaba el cliente.

De esta forma, por mucho que el índice referencia, como el Euribor, bajase, el interés nunca descendía por debajo de un determinado porcentaje. Así, el consumidor nunca iba a poder aprovechar esta bajada del tipo de interés.

Con esta situación, en 2013, el Tribunal Supremo declaró abusivas estas cláusulas. Posteriormente, en 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue más allá y ordenó la devolución total de los importes cobrados en exceso desde el inicio, lo que benefició a miles de empleados.

Ahora, el Gobierno quiere adelantarse a la decisión de ningún tribunal y legislar esta situación para que los bancos puedan ir tramitando y negociando las condiciones en los casos en los que existan cláusulas abusivas.

Una nueva hipoteca encima de la mesa

En las últimas semanas, se viene hablando de una propuesta que existe encima de la mesa: crear una hipoteca regulada con un tipo fijo ligado al bono español a diez años, con un mínimo del 1 % TAE. Sería una hipoteca competitiva en épocas de tipos de interés bajos, que no podrían ser ignoradas por los bancos.

Al estar en el Boletín Oficial del Estado, no darían lugar a ningún tipo de cláusula abusiva y, además, obligarían a los bancos a ofrecerla. Esta medida llegaría porque, en el mercado de las hipotecas, se estima que el 70 % son de tipo variable, justo lo opuesto a lo que ocurre en otros países como Alemania o Francia. ¿Y tú qué opinas?