Las permutas inmobiliarias. Entrega de un terreno por viviendas

Cuando parece que las aguas vuelven a su cauce en el sector inmobiliario y que los síntomas de recuperación son evidentes, comienza de nuevo a moverse el sector del ladrillo y las constructoras a retomar su actividad. También nosotros queremos retomar ahora el análisis de una operación muy común en las empresas inmobiliarias como son las  permutas inmobiliarias, en concreto un caso particular como es la entrega de pisos a cambio de un terreno.

Entendemos que la empresa inmobiliaria desea construir una serie de viviendas, que posteriormente pondrá en venta, para lo que necesita adquirir un terreno donde levantarlas. El pago del terreno a su vendedor,  en lugar de hacerlo en efectivo, se hará con la entrega de algunos pisos una vez terminada la construcción.

Si hablamos por tanto de la entrega de construcciones (inmovilizado material) a cambio de terrenos (inmovilizado material) claramente estamos ante una permuta de inmovilizado. Aunque es un tema que ya hemos tratado en nuestra tribuna, (“problemática contable de las permutas”) queremos repasar unos conceptos básicos de la misma para comprender el tema que ahora nos ocupa.

Tipos de permuta atendiendo al Plan General Contable

Se supone que las permutas de inmovilizado en la norma 2ª de valoración del Plan General se van a dividir en dos tipos, la comercial y la no comercial

Permuta comercial.

Se considerará permuta comercial si

1. La configuración (riesgo ó probabilidades de obtención, calendario ó plazos e importe) de los flujos de efectivo del inmovilizado recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo de activo entregado.
2. El valor actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades de la empresa afectadas por la permuta se ve modificado como consecuencia de la operación.

Simplificando mucho la definición, se puede entender que la permuta es comercial cuando los bienes que se permutan son de distinta naturaleza y en principio, no tiene nada que ver entre sí.

Permuta no comercial

    Se considera permuta no comercial toda permuta de activos de la misma naturaleza y uso para la empresa. Los flujos de caja originados por el nuevo bien son prácticamente los mismos que los originados por el antiguo.

Simplificándolo de nuevo, hablamos de bienes de la misma naturaleza y uso.

Apuntes contables de ambos tipos de permuta

• Contabilidad de la permuta no comercial

1. Damos de baja el inmovilizado que entregamos, esto es, lo anotamos en el haber por su precio de coste y en el debe su amortización y posibles deterioros.

2. Damos de alta el inmovilizado material recibido que se valorará por el menor de los siguientes importes:

•  valor contable del bien entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado a cambio
• Cuando esté disponible, el valor razonable del inmovilizado recibido si éste fuera menor.

Es decir, en este tipo de permutas se pueden recoger pérdidas pero en ningún caso beneficios.

• Contabilidad de la permuta de carácter comercial

1. Damos de baja el inmovilizado que entregamos, esto es, en el haber por su precio de coste y en el debe su amortización y deterioros.

2. Damos de alta el inmovilizado material recibido que se valorará por el menor de los siguientes importes.

• valor razonable del bien entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado a cambio
• Cuando esté disponible, el valor razonable del inmovilizado recibido si éste fuera menor.

Es decir, en este caso se pueden recoger tanto pérdidas y beneficios.

Si nos centramos en el caso que hoy queremos ver, nos preguntamos cómo debe valorar la empresa inmobiliaria el terreno que recibe.

Regulación en el Plan Sectorial para Empresas Inmobiliarias 1994

Al tratarse de una operación de una empresa inmobiliaria su regulación viene en el plan sectorial para empresas inmobiliarias del año 1994, donde en su quinta parte (normas de valoración) apartado f) establece lo siguiente:

          “Valoración de terrenos adquiridos a cambio de construcciones futuras. Si se pacta la entrega de un terreno a  cambio de una construcción a realizar en el futuro, se valorara el terreno recibido de acuerdo con la mejor estimaci6n del coste futuro de la construcción a entregar, con el límite del valor de mercado del terrenos”

          Interpretamos de la norma que el terreno recibido se va a valorar por el menor de los dos importes siguientes:

• El coste futuro de la construcción a entregar, es decir, su valor contable
• El valor de mercado de los terrenos

         Su tratamiento por tanto es el de  una permuta no comercial.

Como comentamos estamos refiriéndonos a un plan sectorial del año 1994, es decir, anterior a la entrada en vigor del Plan contable que utilizamos desde el 2007 Nos cabe la duda de si esta normativa, una vez que entró el plan del 2007 sigue o no vigente.

En cuanto a las adaptaciones sectoriales anteriores a la entrada del Plan contable el ICAC establece en el real decreto de aprobación del mismo lo siguiente:

 “con carácter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicación de este real decreto seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el Código de Comercio, Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, disposiciones específicas y en el presente Plan General de Contabilidad”

Según esto no habría problema en seguir aplicando dicha disposición pero a raíz de una consulta a este mismo organismo la cosa ha cambiado.

Consulta número dos del BOICAC 75 de septiembre de 08

En consecuencia, en la operación planteada — adquisición de un terreno a cambio de una construcción futura a entregar por una empresa inmobiliaria —se reconocerá el terreno y el pasivo del anticipo de clientes por la venta de la construcción a entregar en el futuro, al valor razonable del terreno recibido. Se valorará la operación según el valor razonable de la obligación asociada a la entrega de construcción futura cuando este valor fuera más fiable.

           El tratamiento pasa por tanto a ser el de una permuta comercial, dando a entender que los flujos de efectivo que se espera obtener con un inmovilizado difieren del que se espera con el recibido.

Apuntes contables de la permuta de pisos por terreno.

Sabiendo ya por tanto que el tratamiento contable va a ser el de una permuta comercial, vamos a repasar cuales seria sus movimientos contables en el momento de recibir el terreno y en el de hacer la entrega de los pisos.

a) En el momento en que se recibe el terreno

                     Vamos a obviar el IVA y nos centramos en las cuentas de la permuta

• Anotaremos en el debe la compra del terreno valorada por el menor entre el valor razonable del terreno recibido y el valor razonable de la futura construcción a entregar. Al referirse la entrega a un momento futuro, el importe anterior deberá calcularse a valor actual, es decir, multiplicaremos por (1+i)^-n

                  Donde i será el tipo incremental de financiación de la empresa y  n será el plazo hasta la

                   entrega de los pisos.

• En el haber no podemos anotar la entrega de los pisos pues aún no se va a realizar, sino que debemos anotar la cuenta de anticipo (181) por el mismo importe que la compra del terreno (601).

      En cuanto a la cuenta (181) debemos tener en cuenta dos hechos:

• Su valoración inicial es el mismo importe que en anotado en la cuenta (601) y deberá ir actualizándose cada cierre del ejercicio y en el momento de la entrega de las viviendas.
• Cuando el vencimiento (entrega de las viviendas) este a menos de un año deberá pasar su saldo a la cuenta  (438) Anticipos de clientes.

b) Al cierre del ejercicio

Por la actualización de la cuenta (181). Se actualizará el valor de la deuda atendiendo al interés

En su caso, por el cambio de plazo

c) En el momento de la entrega de los pisos

• Anotaremos en el debe la cuenta (438) por su valor contable y la daremos de baja por tanto.
• Anotaremos en el haber la entrega de los pisos que la consideramos como una venta por el valor razonable de esta
• Cuadraremos el asiento por la diferencia contra cliente hasta que nos abonen la diferencia, suponiendo que el valor de las viviendas sea superior al del solar.