Nueva Ley de la Vivienda: puntos fundamentales

Hace poco hemos podido conocer una serie de medidas que se incluirán en los Presupuestos Generales del Estado para el año 2022 y que afectan a la fiscalidad de las viviendas, especialmente, a los “grandes tenedores”. También se incluyen otras medidas como un bono de ayuda al alquiler para facilitar la emancipación de los jóvenes.

Vamos a comentar las principales medidas anunciadas hasta el momento, a falta de un anteproyecto de la Nueva Ley de la vivienda.

Control del precio del alquiler a los grandes tenedores.

Según ha avanzado la Secretaria del Estado de Comunicación (SEC), de momento, esta medida solo afectará a los grandes tenedores.

¿Quiénes son los grandes tenedores?

Este concepto fue definido por primera vez en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Se define como gran tenedor a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m^2”

La medida implicará una bajada de los precios del alquiler, por Ley, en las zonas tensionadas.

¿Qué se entiende por zona tensionada?

Se define como zona tensionada aquella en el precio del alquiler crece en más de un 5% respecto del IPC y en las que el gasto medio para pagar el inmueble supere el 30% de los ingresos o renta mensual.

Será competencia de las autonomías delimitar estas zonas en un plazo máximo de tres años.

Incremento en el IBI de pisos vacíos

En esta nueva Ley de la Vivienda también se contempla penalizar a los propietarios que tengan viviendas vacías mediante un recargo del IBI de inmuebles que estén vacíos hasta en un 150%. Serán los ayuntamientos los que determinen este recargo.

Se prevé que esta medida afecte a aquellos propietarios que tengan, al menos, cuatro inmuebles.

¿Cuándo se considera una vivienda vacía?

Hasta el momento, este concepto no está definido en ninguna normativa, por lo que habrá que esperar a una definición de este término.

Según la información recabada hasta ahora, se entenderá por vivienda vacía aquella vivienda que no es la residencia habitual ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie.

A estos efectos se entenderá que cumple con este requisito cuando cumpla con lo expuesto durante dos años seguidos.

También se han mencionado excepciones para la aplicación del recargo, por ejemplo, aquellas viviendas cuya adquisición esté justificada por motivos laborales, problemas de salud, o atención de personas dependientes, entre otras.

Incentivos fiscales para pequeños tenedores

Se implementarán incentivos para rebajar el alquiler de la vivienda a los propietarios mediante una bonificación fiscal sobre los ingresos obtenidos en el arrendamiento. Se establecen distintos tipos:

• 50% en los casos en los que se rebaje el precio del arrendamiento.
• 70% Si la vivienda se destina a los jóvenes.
• 90% si el precio del arrendamiento baja en más del 5 por ciento respecto al contrato anterior en una zona tensionada.

Bono joven de 250 euros mensuales.

Con esta medida se pretende facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes, incentivando así su emancipación. Se podrán acoger a esta ayuda al alquiler aquellos jóvenes que tengan entre 18 y 35 años cuyos ingresos no superen los 23.725€ anuales.

En otras palabras, los ingresos mensuales no deben superar:

1.977 € mensuales en 12 pagas.

1.694€ mensuales en 14 pagas.

Esta ayuda se prolongará durante 2 años consecutivos y será compatible con otras ayudas directas al alquiler en caso de familias vulnerables, las cuales podrán llegar a ser de hasta el 40%.

Modificación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Recordemos que, actualmente, y, desde el año 2014, este régimen permite a las sociedades que cumplan con determinados requisitos aplicar una bonificación de hasta el 85% sobre en el Impuesto sobre Sociedades. Os detallamos cuáles son estos requisitos en esta tribuna.

La información que se ha detallado hasta la fecha es que la nueva Ley prevé la rebaja de esta bonificación hasta el 40%, lo que supondría un drástico varapalo fiscal a las entidades que se benefician de este régimen.

Conclusiones

Pese a que la nueva Ley de la vivienda viene a regular el precio del alquiler y fomentar el mismo, tendremos que esperar a tener datos sobre la repercusión de estas medidas, pues hay división de opiniones entre los expertos.

En especial los expertos temen que se reduzca la obra nueva, lo que supondrá un aumento de los precios. También se teme la constitución de nuevas sociedades con el objeto de repartir las propiedades en dos o más sociedades y eludir así la condición de gran tenedor.

Dado que la nueva Ley aún se encuentra en proceso de redacción, habrá que esperar al documento definitivo para conocer con más detalle todas las medidas expuestas hasta el momento.