Permuta inmobiliaria: Perspectiva de la empresa propietaria del terreno

En la permuta inmobiliaria donde se entrega un terreno a cambio de la recepción de unas futuras viviendas van a intervenir dos partes. Por un lado, la empresa constructora que recibe el terreno y que construirá las viviendas (que ya analizamos en nuestra tribuna “Caso práctico permuta inmobiliaria. Empresa constructora que recibe el terreno”  y por otro la empresa propietaria del terreno a la cual dedicamos hoy nuestro tiempo.

Aunque el tratamiento contable visto en nuestro análisis “Las permutas inmobiliarias, entrega de un terreno por viviendas”  era desde el otro punto de vista, creemos interesante que se el artículo antes para comprender más fácil el siguiente ejemplo.

Caso práctico desde el punto de vista de la empresa propietaria del terreno

Somos propietarios de un terreno y recibimos la oferta por parte de una empresa  constructora de adquirir nuestro solar y entregarnos dentro de dos años 4 viviendas de nueva construcción realizadas sobre el mismo.

Los datos de la operación van a ser los siguientes:

• Fecha de la operación: 01/09/18
• Valor del solar en contabilidad: 480.000 euros (precio de adquisición)
• Deterioro de valor por 40.000. Este deterioro fue dotado el año pasado.
• Valor de tasación en el momento de la operación: 720.000 euros.
• Tasación de las 4 viviendas: 800.000 euros.
• Tipo incremental de financiación: suponemos el 6% Este concepto es utilizado por el ICAC en varias ocasiones y no es más que el tipo de interés de mercado, es decir, el tipo que le aplicaría a la empresa una entidad financiera en un posible préstamo atendiendo a su situación patrimonial y a la valoración de su riesgo.
• Tratamiento del IVA Suponiendo que ambos intervinientes son sujetos pasivos del impuesto, nos vamos a encontrar dos situaciones en las que debemos atender al IVA

1. Entrega del terreno. Estará sujeta a un IVA al tipo general (21%) y lo anotaremos en el momento de la entrega como repercutido.
2. Recepción futura de las viviendas. Estas están sujetas al IVA reducido del 10% al tratarse de viviendas. (si fuesen locales sería al 21%). En el momento en que entregamos el terreno, este lo consideramos como un anticipo a cuenta de la “compra” de las viviendas y por tanto anotamos el IVA soportado por el valor del terreno y más adelante, cuando se reciban las viviendas soportaremos el resto.

Solución

Los distintos momentos a que vamos a hacer referencia son:

1. El momento de la entrega del terreno a la empresa constructora.
2. Al cierre de cada uno de los ejercicios que median entre la entrega del terreno y la recepción de las
3. La recepción de las viviendas como cobro por nuestro solar entregado

a) 01/09/18 En el momento de la entrega del terreno

Vamos a suponer que somos una pequeña empresa y que  por tanto  nos ajustamos al Plan Contable para Pymes, por lo que no vamos a hacer uso del grupo (58) “inmovilizado” y  el terreno lo tendremos anotado  en el grupo 22. En concreto nuestras cuentas serán:

(220) Inversiones en terrenos

(292) Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias

En cuanto a la cuenta deudora a anotar hasta que nos entreguen las viviendas, entendemos que se puede tratar como un anticipo recibido. Cuando analizamos el punto de vista de la constructora, la cuenta que utilizamos (que para ello viene prevista en el plan contable) era la 181. En este caso no tenemos una cuenta específica en la que anotar y nos surge la duda de si interpretarla como un deudor ó como un anticipo del futuro inmovilizado a recibir. Nosotros la vamos a considerar como un anticipo.

El apunte contable que supone la entrega del solar será el siguiente:

Analizamos cada una de las cuentas

(292) = El deterioro dotado el año pasado debemos darlo de baja. Se entiende que el  año pasado esta cuenta se anotó en el haber y ahora lo damos de baja en él debe para               darla de baja.

 (239)  = Se valorará por el valor actual del menor entre los dos siguientes importes:

Valor razonable del terreno entregado: 720.000

Valor razonable de las viviendas a recibir: 800.000

La determinación del valor actual lo calculamos con la siguiente expresión

Valor actual de un capital = capital (1+i) ^–n

Valor actual = 720.000 (1+0.06) ^-2 = 640.797,43

(472) = Al entender la entrega del terreno como un anticipo, debemos soportar un IVA            al 10% sobre el valor del terreno 720.000 x 10% = 72.000

(220) = Por el valor contable del terreno

(477) = el IVA sobre el bien entregado al 21%. 720.000 x 21% = 151.200

(572) = Por la diferencias de IVAS

(772) = 640.797,43 – (480.000-40.000) = 200.797,43

b) Al cierre del ejercicio (31/12/18)

Actualizamos el valor del crédito durante cuatro meses

640.797.45 (1.06) ^4/12 = 653.365,29

Interés devengado: 653.365,29 – 640.797.45  = 12.567,8

c) Al cierre del ejercicio (31/12/19)

Actualizamos el valor del crédito por un año

653.365,29 (1.06)  = 692.567,20

Interés devengado: 692.567,20- 653.365,29 = 39.201,9

e) 01/09/20 En el momento de la recepción de las viviendas

En primer lugar devengamos los intereses hasta este momento (8 meses)

692.567,20 (1.06) ^8/12   = 720.000

Interés devengado: 720.000 – 692.567,20 = 27.432,8

Ahora reflejamos la recepción de las viviendas

Vamos a suponer que dichas viviendas no se van a usar en la actividad y por tanto debemos de incluirlas en el subgrupo 22. El 20% de su valor lo consideramos como terreno.

(220)  = Por el 20% del valor de las viviendas. 20% sobre 800.000 = 160.000

(221) = Por el 80% del valor de las viviendas. 80% sobre 800.000 = 640.000

(472) = El IVA que debemos soportar es el referido al valor de las viviendas, esto es, sobre 800.000. Como en su momento ya se soportó  el IVA de 720.000 ahora nos queda anotar el IVA del resto   800.000  – 720.000 = 80.000 x 10% = 8.000

(239) = damos de baja la cuenta del anticipo por su saldo

(572)  =  Por la diferencia de la tasación (entregamos un terreno que valía 720.000 y recibimos construcciones que valen 800.000 = 72.000 de diferencia) más el IVA de la operación.