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Desde hace unos años el precio de la vivienda se ha disparado, independientemente de si se trata de una compraventa o de un alquiler. Irremediablemente, los pisos turísticos se encuentran en el punto de mira.
La evolución de precios en materia de vivienda los últimos años es innegable, sobre todo en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria, caracterizados por una mayor actividad turística.
Los conceptos gentrificación, turismofobia y turistización cada vez van ganando más protagonismo
La gentrificación, según la RAE, es un “proceso de renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplazamiento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo”.
En los últimos años, han surgido múltiples perfiles inversores, cuyo objetivo es comprar barato, rehabilitar la vivienda, y promocionarla, todo ello con un fin lucrativo.
En este contexto llegó Airbnb y otras plataformas P2P de alojamiento turístico, las cuales han generado nuevas oportunidades especulativas en el parque inmobiliario español.
Así, la gentrificación ha dado lugar al concepto de turismofobia y turistizacion.
¿Qué es la turismofobia?
Por su parte, la turismofobia es aquel temor o rechazo social que sienten los ciudadanos locales hacia los turistas que la visitan, todo ello debido a la mala planificación de políticas turísticas que provocan la destrucción del tejido social, tendiendo a un decrecimiento de la calidad de vida local.
¿Y la turistización?
La turistización supone el impacto que crea la masificación turística en el tejido comercial y social de determinados barrios y ciudades.
En consecuencia, la turistización es más nociva, porque sustituye a una población local por una falsa población, y, además, afecta a muchos ciudadanos de forma más veloz.
En definitiva, las anteriores circunstancias implican que las personas que pretenden habitar un lugar de forma estable tengan cada vez más dificultades para alojarse cerca de su lugar de trabajo o donde desean habitar, ya sea porque la oferta es demasiado cara, o bien, porque, directamente, la poca oferta existente se destina a los pisos turísticos.
Ante esta situación existen políticas para afrontar el problema y regularlo.
Competencia para regular la limitación de los pisos turísticos
Según la Constitución Española, las competentes en materia de turismo y vivienda son las Comunidades Autónomas. De hecho, estas son las que conceden las licencias de los pisos turísticos.
Si bien, en lo que se refiere a la ordenación, los competentes son los Ayuntamientos, mediante los Planes Generales de Ordenación Urbana.
De hecho, la regulación de la Ley de Vivienda estatal ha dejado en el aire la limitación de los alquileres turísticos precisamente por este motivo.
Deberán ser las Comunidades Autónomas las que lo hagan, y, con posterioridad, los Ayuntamientos podrán perfilar con mayor precisión tales extremos, siempre y cuando esta regulación se encuentre dentro del marco normativo explicitado por la Comunidad Autónoma.
En cualquier caso, se prevé que la dinámica va a ser la limitación de los pisos turísticos.
Ejemplos de la regulación prevista en la Comunidad Autónoma de Andalucía
Como comentábamos, la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía ha interpuesto sendos recursos a la modificación del PGOU de Sevilla y Cádiz por entender que estas modificaciones no atienden a intereses públicos y no se ajustan a los principios de una buena regulación económica, suponiendo una barrera a la libre competencia.
En cualquier caso, es contradictorio que la propia Agencia de la Competencia y de la Regulación Económica de Andalucía, adscrita a la Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, sea la que ha interpuesto los recursos de marras, y, por otra parte, sea la propia Junta de Andalucía la que se encuentre tramitando un borrador desde abril de 2022 que contempla la limitación de los pisos turísticos.
Este borrador contempla, entre otras cuestiones, barreras de entrada a nuevos pisos turísticos -ya que se incluyen nuevos requisitos-, la limitación de dos viviendas turísticas por cada titular, delimita las competencias con respecto a las que les corresponde aplicar a las corporaciones locales…
Tras este borrador, la Junta de Andalucía sigue ultimando la adecuación del texto.
A tal respecto, se pretenden endurecer las condiciones para acceder a la conversión a piso turístico en zonas tensionadas de las ciudades, así como incorporar la calidad del alojamiento de las viviendas turísticas.
Ello implicaría la imposibilidad de abrir nuevos pisos turísticos hasta que su porcentaje no se adecue a los estándares necesarios de calidad de vida de los residentes.
Regulación de los pisos turísticos en Sevilla
En abril de 2022, Sevilla aprobó una modificación en la normativa de pisos turísticos. Las modificaciones realizadas al respecto son varias, pero destacamos algunas de ellas.
Las viviendas de uso turístico se deben tratar como viviendas de uso terciario de hospedaje, por lo que deberán cumplir los mismos requisitos que tienen los hoteles, hostales y pensiones.
Además, se establecen una serie de requisitos y restricciones para aprobar nuevas viviendas turísticas en la ciudad, como, por ejemplo, aquellas situadas en el centro histórico, ya que en estos casos solo podrán ubicarse en la planta baja o en la primera planta.
Otra cuestión que destacar es que se exige la solicitud de licencia de uso turístico, para la cual, se deberán cumplir la totalidad de requisitos establecidos en la norma, entre las que destaca la presentación de un proyecto técnico (hasta ahora solo bastaba con una declaración responsable para el inicio de la actividad turística).
La Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía interpuso recurso alegando que el Ayuntamiento no tiene potestad para imponer requisitos y regular nuevas condiciones para la implantación de las viviendas con fines turísticos, ya que aborda competencias legislativas autonómicas que no le son propias.
Por su parte, y, como comentamos con anterioridad, la Agencia de la Competencia de Andalucía también recurrió esta modificación porque entiende que existe una grave restricción de acceso, conculcando los principios básicos de la ley de garantía de unidad de mercado, y contraviniendo el interés general.
Todavía se está a la espera de que el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía resuelva sobre estos extremos.
Regulación de los pisos turísticos en Cádiz
El Ayuntamiento de Cádiz aprobó en Pleno en septiembre de 2022 la modificación del PGOU, con el objetivo de evitar la turistificación, y así limitar la implantación de pisos turísticos en suelo residencial.
El fin, según el propio Consistorio, es garantizar el equilibrio entre el uso del suelo residencial y el uso de pisos turísticos, propiciando así un turismo sostenible en el tiempo que garantice la convivencia efectiva, así como un empleo estable y de calidad.
El plan no prohíbe el turismo, pero sí lo regula para que su crecimiento no suponga una amenaza al derecho a la vivienda.
Entre otras cuestiones, esta modificación del PGOU supone la suspensión en toda la ciudad, por el plazo máximo de un año, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas que supongan la modificación del régimen urbanístico vigente y que sean relativas a la transformación y compatibilidad del uso hospedaje en suelo residencial.
Por su parte, la Agencia de la Competencia y de la Regulación Económica de Andalucía interpuso recurso contra la modificación del PGOU, alegando que esta modificación no defendía el interés general y que no se ajustaba a los principios de una buena regulación económica y favorecedores de una competencia efectiva.
El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha fallado ratificando la modificación del PGOU establecida por el Ayuntamiento contra los pisos turísticos, asegurando que esta modificación atiende a intereses públicos.
El TSJA indica expresamente que el Consistorio argumenta suficientemente el objetivo de esta modificación: contrarrestar la saturación de alojamientos turísticos, preservando el casco histórico y el entorno urbano.
Este auto es recurrible ante el Tribunal Supremo.
Jurisprudencia de aplicación
La STS n.º 148/2020, de 6 de febrero, ha establecido que el análisis de la necesidad de una medida limitativa debe realizarse teniendo en cuenta razones imperiosas de interés general.
En esa línea, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reconocido que se podrán entender como razones imperiosas de interés general medidas tendentes a evitar la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento, garantizar una oferta suficiente para personas con escasos ingresos, y la protección del entorno urbano que puede justificar una limitación territorial concreta.
A lo anterior cabe sumar la STS n.º 1237/2019, de 24 de septiembre, en la que se enjuician, entre otras, una serie de estándares de habitabilidad y acondicionamiento de los pisos turísticos.
Existe más jurisprudencia en ese sentido, por lo que todo apunta a que la limitación de pisos turísticos en pro del interés general va a ser la dinámica general actual en esta materia.
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