Problemática en el IRPF del alquiler de pisos o habitaciones de uso turístico

Desde hace unos años hemos asistido a la popularización del alquiler de pisos turísticos en la mayor parte de ciudades de nuestro país. La oferta de este tipo de alojamientos ha crecido de una forma espectacular, siendo hoy en día una alternativa muy interesante a los alojamientos hoteleros. Así, plataformas online como Airbnb o Wimdu posibilitan que cualquier persona que tenga un inmueble pueda alquilarlo por días a personas que estén interesadas en ello. Tengamos en cuenta que dicho alquiler puede ser de toda una propiedad (un piso, un apartamento o un loft) o de solo una habitación dentro de un piso ya habitado. Este sencillo hecho, que se ha disparado en ciudades tan turísticas como Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca o Sevilla, ha obligado a la normativa a adaptarse rápidamente a este tipo de turismo. En el presente artículo nos aproximamos a diversas consideraciones a tener en cuenta en relación al IRPF para las personas que utilizan este tipo de operativa como forma de obtener un rendimiento económico.

1. Generación de ingresos por alquiler de pisos turísticos

En cuanto al arrendador, que en este caso es la persona que alquila un piso o una habitación, por el alquiler y la percepción de una retribución, es clara la forma de tributación en sede de IRPF, que debe ser declarada como rendimiento de capital inmobiliario. El rendimiento neto, que debe ser calculado entre la diferencia de los ingresos por alquiler y los gastos relacionados con tales ingresos, formará parte de la base imponible general de IRPF, donde se suma a otros rendimientos como los del trabajo y los de actividades económicas. Esta base tributará según la escala general del impuesto, teniendo en cuenta el total de ingresos que se declaran y las circunstancias personales y familiares de cada contribuyente. Por tanto, es imposible dar una respuesta clara, a bote pronto, a una persona que realiza la siguiente pregunta: ¿qué coste fiscal tendré si alquilo mi vivienda para fines turísticos?

2. Contribuyente que deduce por vivienda habitual

Por otro lado, supongamos que un contribuyente que reside en su vivienda habitual, deduce por la adquisición de la misma en IRPF. Tengamos en cuenta que esta deducción, una de las más aprovechadas por los contribuyentes, fue eliminada en el ejercicio 2013, pero las personas que adquirieron una vivienda antes de ese año y comenzaron a beneficiarse de esta deducción, pueden seguir aprovechándola en el futuro. Dicha deducción permite aprovecharse de un ahorro fiscal en el momento de efectuar la declaración de la Renta, teniendo en cuenta las cantidades satisfechas cada año en relación a la compra de una vivienda (normalmente por los pagos realizados al banco por el préstamo hipotecario). Pues bien, en el caso de que un contribuyente que se practica esta deducción, alquilara una habitación con el objetivo de obtener ingresos, tendría que adecuar la deducción por inversión en vivienda en función de este tipo de alquileres, dado que este contribuyente no estaría utilizando la totalidad de la vivienda.

3. Exención por la venta de la vivienda habitual

Otro supuesto que tiene repercusiones en IRPF para el supuesto de alquiler de habitaciones es el siguiente. Un contribuyente decide vender su vivienda habitual. Existen dos casos en los que la ganancia está exenta:

• Cuando el contribuyente tiene una de edad de más de 65 años, o
• Cuando el importe recibido por la venta se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Supongamos que en cualquiera de esos casos, el contribuyente que transmite su vivienda, ha tenido alquilada una habitación, para uso turístico, durante un tiempo. Pues bien, en este caso, existe la posibilidad de que la Agencia Tributaria, en una posible comprobación, entienda que una parte del inmueble no ha sido utilizada como vivienda habitual, no teniendo pues el derecho a practicar la exención por una parte de la ganancia. Así, el coste fiscal que supondría esto último, podría ser mucho mayor a los ingresos obtenidos por el alquiler de la habitación.

Estos dos últimos hechos son cuestiones que suelen pasar desapercibidas por personas que deciden alquilar pisos o habitaciones, por lo que antes de proceder a realizar estos alquileres nunca viene mal considerar todo lo que rodea a este tipo de operativas.