Problemática fiscal y contable de una compraventa de un bien inmueble – Tribuna INEAF

Hace un par de semanas, en el despacho donde colaboro como asesor fiscal y contable, surgió un caso que puede ser de gran interés para el lector, especialmente para aquellos que desempeñen su labor en una empresa que no tienen como actividad principal la compra-venta de inmuebles pero que, en un momento dado, deben hacerle frente a una operación de estas características.

Antes de nada expongamos el caso:

Un Empresa X es propietaria de un bien inmueble que adquirió en 2010 por valor de 250.000 euros, y lo dedica al arrendamiento (habiendo tenido tres inquilinos), sin ser ésta su actividad principal. En 2013 decide venderlo a un particular. Dicho inmueble estaba gravado con un préstamo hipotecario que contrajo dicha empresa por su valor de adquisición. En el momento de la venta quedan por pagar 125.000 euros.

En primer lugar se plantea una problemática fiscal, ¿por qué impuesto tributaría esta compra-venta?

Es una operación que en principio estaría sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, pero al ser una segunda entrega de un bien inmueble nos remitimos al artículo 20. Uno. 22º de la Ley de IVA según el cual estarán exentas del impuesto “Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.

Pues bien, al estar exenta de IVA, estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo el sujeto pasivo de dicho impuesto el adquirente, que no podrá renunciar a la exención de IVA, ya que es un particular y  no opera como empresario en régimen total de deducibilidad (artículo 20.Dos de la Ley de IVA).

Una vez solucionada esta cuestión, y correspondiendo la carga impositiva al adquirente, pasamos a la segunda problemática fiscal. ¿Por cuánto vendo dicho bien inmueble? (Véase video-tribuna: “¿Cuál es el valor normal de mercado?”).

Dicha circunstancia es de naturaleza fiscal debido a que el ingreso que obtengamos o el gasto que nos vayamos a deducir como consecuencia de una minusvalía o plusvalía  por la operación realizada, corresponderá al Impuesto sobre Sociedades, pudiendo “llamar la atención de Hacienda” si no lo vendemos por su “valor normal de mercado”. Es decir, tenemos que intentar que Hacienda considere que la vivienda se ha vendido por su valor normal de mercado, existiendo varios factores que nos pueden ayudar:

• Una tasación pericial sería el valor más fiable, aunque en caso de comprobación de valores por parte de la administración, el tasador de la misma puede contradecir al tasador contratado (es el más costoso en términos económicos).
• Dicho valor puede coincidir o no con el valor catastral revisado y actualizado por coeficientes, pero nos arriesgamos a quedarnos cortos, ya que dicho valor se revisa cada diez años aproximadamente.
• Realizar un estudio de mercado. Es más asequible económicamente, aunque menos fiable que el del tasador. Elegimos un precio que se parezca a compraventas similares de inmuebles parecidos en zonas circundantes. Por ejemplo: “Tenemos tres vecinos alrededor con estructuras similares a la de nuestro inmueble que venden por 175.000 euros”.

Nos decantamos por el menos costoso, aunque más arriesgado (pero bastante convincente), que es el valor de mercado, por lo que venderemos por 175.000 euros.

Procedemos a la problemática mercantil, analizando las condiciones contractuales de la compraventa. Dichas condiciones son las siguientes:

• Precio de venta del inmueble = 175.000
• Hipoteca pendiente sobre el inmueble = 100.000
• Subrogación en la hipoteca por 100.000 euros
• Entrega de dinero mediante transferencia bancaria por 75.000.

Una vez analizada la operación mercantil nos introducimos en el ámbito contable.

En primer lugar, analizaremos el desglose histórico-contable del bien inmueble, suponiendo una amortización lineal del préstamo, y amortización lineal del inmueble para simplificar y acortar el desarrollo de esta tribuna.

La amortización del inmueble se realizará en 25 años, por lo que la amortización anual será de 250.000 / 25 = 10.000

1.- Por la contratación del préstamo hipotecario a 5 años (Gastos de formalización 500 euros) y compra del bien inmueble:

2.- Por el pago de la primera cuota a 31.12.2010 y el cambio de plazos del préstamo:

Por la amortización:

3.- Por el pago de la primera cuota a 31.12.2011 y el cambio de plazos del préstamo:

Por la amortización:

4.- Por el pago de la primera cuota a 31.12.2012 y el cambio de plazos del préstamo

Por la amortización:

Llegamos a día 01.01.2013, y vendemos el inmueble, encontrándonos con las siguientes partidas abiertas en nuestra contabilidad:

• Saldo de (520)  Deudas a c/p con entidades de crédito = 50.000
• Saldo de (170) Deudas a l/p con entidades de crédito = 50.000
• Saldo de  (221) Inversiones inmobiliarias en construcciones = 250.000
• Saldo de (282) Amortización acumulada de inversiones inmobiliarias = 30.000
• Transferencia recibida a (572) Bancos = 75.000

En el asiento de contabilización de la cuenta tendremos que dar de baja el bien inmueble por su valor contable, por lo que tanto la partida del bien como su amortización acumulada, serán saldadas. Por otro lado, al subrogarse el adquirente en la hipoteca, también daremos de baja las partidas correspondientes al préstamo y cobraremos por Bancos la corriente monetaria de la operación. La diferencia entre las partidas del debe y el haber, corresponderá o bien a una minusvalía o bien a una plusvalía por la compraventa. Quedaría de la siguiente manera:

Con este último apartado quedarían atados todos los cabos correspondientes a las distintas problemáticas surgidas a raíz de la operación realizada.