¿Qué es mejor, una hipoteca a tipo fijo o variable?

¿Qué es mejor, una hipoteca a tipo fijo o variable? En la actualidad, ante las subidas y bajadas del Euribor y la incertidumbre establecida en los mercados, son muchos los futuros prestatarios que se plantean esta pregunta cuando deciden embarcarse en una hipoteca.

En la siguiente tribuna profundizaremos sobre algunas de las cuestiones principales que surgen a la hora de aventurarse hacia la formalización de un préstamo, donde analizaremos los tipos de interés y veremos algunas comparativas necesarias para tomar la decisión final.

Veámoslo a continuación.

Tipos de interés

Antes de adentrarnos sobre la elección del tipo de interés, que será el principal factor que nos influirá a la hora de tomar una decisión sobre nuestra hipoteca, debemos tener en cuenta las opciones existen a nivel general. En este caso, podemos encontrarnos una hipoteca a tipo fijo o variable:

• Fijo: se define como aquel interés, donde el importe se mantiene inalterable durante todo el periodo que dure la inversión o el préstamo.
• Variable: Se define como aquel donde el importe sujeto al tipo de interés puede tener variaciones durante la vigencia de la operación financiera.

Tipo de interés fijo

Como hemos indicado en el punto anterior, las cuotas derivadas de la aplicación de este tipo de interés fijo, siempre tendrán la misma valoración. Este importe será acordado al inicio de cualquier operación y serán constantes durante la vigencia del mismo.

Este tipo de interés no estará sujeto al comportamiento de diferentes variables o factores económicos. Dicho de otra forma, en el momento en que las dos partes lo acuerden, ninguna modificación del entorno podrá afectar a su porcentaje.

La principal ventaja de este tipo, es que se tiene conocimiento preciso sobre el valor que se va a pagar o recibir en cada una de las cuotas. Así como su valor final, puesto que el tipo que se aplica no variará.

Como desventaja se puede observar que cuando se acuerda, se establece un tipo más elevado, en comparación que el tipo de las operaciones aplicados en variable.

Tipo de interés variable

En las operaciones financieras sujetas a este tipo de interés, el porcentaje inicial podrá variar fundamentalmente a través de los factores económicos existentes en la economía. Como resultado, este tipo de interés podrá variar, por ejemplo, por la variación del valor del dinero en el mercado, afectando a la tasa que tuviera en se momento un préstamo u operación financiera.

Habitualmente, para considerar las fluctuaciones que existen en el mercado financiero, el tipo variable se enlaza con algún índice de referencia, como puedes ser el Euribor o el Libor.

Por ello, según el desarrollo que tenga el índice en el tiempo, influirá sobre el cálculo de los intereses que se generen. Esta actualización podrá tener un carácter anual o hasta mensual.

La desventaja principal que presenta este tipo de interés es, el no poseer conocimiento previo sobre el valor que se generará en un periodo. Además, no se podrá establecer un valor final en la operación.

Sin embargo, la principal ventaja es que la tasa suele ser mucho más baja que en los tipos de interés fijos.

Ejemplo tipo fijo y variable

Imaginemos que tenemos un tipo de interés variable. En estos casos, suele estar formada por una parte fija y otra variable. Esto suele ocurrir en la hipoteca de una casa.

Supongamos que se desea contratar una hipoteca a tipo variable, nos ofrecerán una parte fija de por ejemplo el 1% y otra parte correspondiente a variable por un tanto por ciento X que a priori no se conoce.

Esa parte variable, dependerá del índice de referencia comentado. Si por ejemplo el Euribor se situara en el 0,8% y la parte fija en el 1%, pagaríamos 1,80% de intereses.

Si esa parte variable se incrementara al 1%, entonces pagaríamos un 2% de intereses.

Pero supongamos, que nos decidimos por un tipo de interés fijo, que se sitúa en el 4%. Este tipo será constante durante toda la operación, suponiendo que no tenemos ninguna bonificación por parte de la entidad.

¿Qué es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable?

A la hora de comprar una vivienda, la principal decisión es decidir si escoger una hipoteca a tipo fijo o variable. Dependiendo de en que momento se encuentre la economía interesará más una opción u otra.

Actualmente el Euribor se encuentra cotizando en positivo y aumentando por el incremento de los tipos de interés anunciado por el BCE (Banco Central Europeo). Ante esta situación las entidades financieras han optado por mejorar sus hipotecas variables y aumentar el tipo de sus hipotecas a tipo fijo.

Ante esto surge la cuestión: ¿Qué es mejor? ¿realizar un pago menor en el corto plazo a través de un tipo variable y asumir el posible riesgo de que el Euribor siga aumentando? ¿ O tal vez, establecer un tipo fijo, aunque se pague más y tener la certeza de que se pagará lo mismo durante toda la operación?

Principalmente, esto dependerá del tipo de cliente, sus preferencias y la tolerancia al riesgo que posea. De forma resumida nos podemos encontrar lo siguiente:

• Para el cliente que tenga una menor tolerancia al riesgo, lo conveniente será una hipoteca a tipo fijo, donde siempre se pagará lo mismo. Esto encarecerá la cuota durante los primeros años del préstamo, mientras se va amortizando, pagando cada vez menos intereses en cada cuota. Suponiendo que hablemos del sistema francés.
• Por otro lado, en caso de que el cliente posea una mayor tolerancia al riesgo, puede aprovecharse de las variaciones de la hipoteca a tipo variable. Si al cliente no le importa que la cuota cambie y puede asumir una posible subida, también será una opción atractiva, puesto que puede pagar menos intereses que a tipo fijo.

¿Qué aspectos debemos tener en cuenta a la hora de elegir el tipo de interés?

A la hora de seleccionar el tipo de hipoteca, se deben de tener en cuenta una serie de aspectos:

El desarrollo del índice de referencia

En el caso de Europa, actualmente el Euribor cotiza por encima del 0%, aumentando el mismo desde febrero. De forma histórica, este índice ha cotizado en torno al 2%, alcanzando su máximo histórico en 2008, donde llego al 5,39%.

Debido a la evolución de los últimos años y a la incertidumbre existente, no se tiene una estimación clara sobre la evolución, por lo que lo aconsejable es utilizar simuladores para ver una posible estimación. De esa manera, el cliente se podrá percatar si puede hacer frente a la cuota, ante una subida hasta el 5,39% o más.

De la misma forma, deberá hacerlo con el tipo fijo vigente y ante los diferentes escenarios, seleccionar aquel que más le interese.

A modo de ejemplo, podemos imaginar que una entidad bancaria ofrece un Euribor del 0,50% y un tipo fijo del 2%. Si el cliente estima que el Euribor no va aumentar 1,50% en el corto plazo y puedes eliminar deuda, el interés variable puede resultar interesante.

Si por el contrario, el cliente estima que no puede hacer frente a esa posible subida en el futuro, lo conveniente es elegir el tipo fijo.

Duración de la hipoteca

En el caso de España, lo común es que el tipo de sistema de préstamo a aplicar sea el francés. A través de este sistema, la mayor cantidad de intereses se pagarán a través de la primera parte de devolución del préstamo. Por el contrario, en esta primera parte de la devolución, las cuotas estarán formadas principalmente por amortización de la deuda.

En este sentido, lo que le interesaría al cliente sería tener un tipo de interés bajo en esta primer aparte de la devolución:

Ante esta situación, si se quiere cumplir con la hipoteca en un plazo menor a 15 años, lo conveniente sería un tipo de interés variable. En términos relativos, es difícil que el tipo de interés aumente mucho en 5 años, lo que puede permitir al cliente en ese tiempo pagar muchos menos intereses.

Por el contrario, si se desea devolver a más de 20 años puede ser atractivo un tipo fijo, para lograr una mayor estabilidad en los pagos.

Estimación Económica del cliente

Hay que se consciente  de que la devolución de una hipoteca suele encontrarse en torno a 15 y 30 años. Durante ese periodo la situación del individuo, a nivel económico puede verse alterada, tanto de forma positiva, como negativa.

En este sentido, es conveniente considerar la proyección sobre el propio ámbito laboral.  En casos de valorar hipotecas a tipo variable, se debe de tener certeza de futuros incrementos de sueldo, que sean capaces de asumir incrementos en la cuota. En caso donde pueda peligrar el puesto o no haya incrementos lo aconsejable será un tipo fijo.

Cuestiones relacionadas a lo trabajado en esta tribuna, puedes verlo en la siguiente formación: Master en Banca y Finanzas Globales + Titulación Universitaria