¿Qué es un gran tenedor de vivienda?

Una nueva Ley de viviendas ha alterado las reglas del juego para el gran tenedor de vivienda, ya que con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el mercado inmobiliario ha cambiado y el concepto de gran tenedor también.

El concepto de gran tenedor

Según establece la Ley, el gran tenedor es “la persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”,

No obstante, ¡aquí viene lo nuevo! Añade la Ley que también se va a poder considerar como gran tenedor de vivienda a los titulares de cinco inmuebles urbanos o más, que sean de uso residencial y estén ubicados en la misma zona, siempre que dicha zona haya sido declarada zona tensionada, cuando así se haya motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

En resumen, ¡son grandes tenedores de vivienda las empresas o personas que cuentan con más de 10 viviendas en propiedad, o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, o con más de 5 viviendas en propiedad dentro de una zona tensionada!

¡Y sí! 4 viviendas alquiladas + 1 que usemos como nuestra vivienda habitual, en la misma zona tensionada, son 5 viviendas, por lo que la Ley va a considerar esta casuista como gran tenedor.

¡OJO! Todos los inmuebles han de ser urbanos de uso residencial, es decir, contar con cédula de habitabilidad.

Declaración de zonas de mercado residencial tensionado ¡Alquiler disparado!

Para declarar una zona como tensionada tienen que darse varios aspectos, pero el principal es que un barrio o parte de este, dentro de una ciudad, haya sufrido un aumento de precio del alquiler en los últimos años y que, teniendo en cuenta la renta media en esa zona, los inquilinos tengan que hacer un gran esfuerzo económico para asumir el pago del alquiler.

Si nos ceñimos al contenido de la Ley, esta establece qué criterios han de seguirse por las Comunidades Autónomas para declarar una zona como tensionada. Estos criterios son dos y no tienen que darse ambos, con cumplir uno es suficiente:

1. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la comunidad autónoma correspondiente.

¡Recuerda! El declarar o no una zona como tensionada es decisión de cada Comunidad Autónoma.

¿Qué supone ser un gran tenedor de vivienda?

Con la nueva Ley, ser un gran tenedor supone que el precio que se establezca en los contratos de alquiler se va a regir por porcentajes de subida diferentes, en comparación con lo que supone ser un pequeño tenedor.

Esta ley, por lo tanto, tiene con fin proteger a arrendatario más vulnerable, estableciendo una serie de obligaciones adicionales para los arrendaderos que se encuadren dentro de la figura del gran tenedor.  En otras palabras, se va a limitar la renta a exigir a los arrendatarios.

Actualización del precio

Pues bien, visto lo anterior, los grandes tenedores van a tener una limitación en la actualización anual de la renta del contrato del alquiler, manteniendo un 2% para 2023 y limitando a un 3%, en caso de falta de acuerdo entre las partes, para el 2024.

Además, en lo relativo a los nuevos contratos de arrendamiento, si la zona es tensionada, el alquiler no podrá superar el límite máximo del precio, según el sistema de índice de precios de referencia, que se publicará en los próximos meses, en relación con el contrato anterior.

No obstante, para este tipo de contratos la ley contempla la posibilidad de subir hasta un 10% el precio de la renta con respecto al contrato anterior (últimos 5 años), siempre que:

• La vivienda se hubiese rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, para la mejora de la eficiencia energética en un 30% o mejora de la accesibilidad.
• El plazo de firma del contrato fuese por 10 años o más, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años

Relación con los desahucios

Otro punto clave para la figura gran tenedor son los casos de desahucio sobre su vivienda por falta de pago u otra circunstancia, ya que en el caso de que el demandante sea un gran tenedor, deberá haber existido un proceso de conciliación previa o intermediación entre las partes si el desahucio afectase a personas vulnerables económicamente, para la admisión de la demanda y posibilidad de iniciar la vía del apremio.