Régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda

Terminando septiembre, y con un pie ya en la recta final del año, tenemos la vista puesta en el cierre de ejercicio y todas las operaciones que dicho cierre requiere, y por ello, es hora de recordar que estamos en plazo de presentar la comunicación para solicitar la aplicación del régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda para este ejercicio 2019.

La aplicación de este régimen es opcional, y su principal incentivo fiscal consiste en una bonificación del 85% de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas (LIS art. 49.1 y 2), siempre que cumplan determinados requisitos.

*Esta bonificación no es aplicable a la renta generada en la transmisión de cualquiera de las viviendas anteriores.

Haciendo un repaso a los requisitos que se deben de cumplir para poder solicitar la aplicación de este régimen, serían:

• La sociedad debe tener como actividad económica principal, no exclusiva, el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, y además, el objeto social debe realizarse en el marco de una actividad económica desarrollada por el sujeto pasivo.
• Si las rentas susceptibles de gozar de bonificación son al menos del 55 % del total de las rentas del período impositivo, podrá aplicarse la bonificación exclusivamente sobre las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.
• Si las rentas susceptibles de gozar de bonificación son inferiores al 55 % del total de las rentas del período impositivo, en tal caso no podrá aplicarse la bonificación sobre ninguna de las rentas de la entidad.

Si en un ejercicio las rentas bonificadas procedentes del arrendamiento de viviendas son inferiores al 55 % no puede aplicarse el régimen fiscal en ese ejercicio, sin que ello afecte a las bonificaciones aplicadas en períodos anteriores y sin perjuicio de que vuelva a aplicarse este régimen especial en los períodos posteriores en que se vuelvan a cumplir los requisitos exigidos.

• Si al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación, aunque las rentas derivadas del arrendamiento no alcancen el 55% de las rentas totales del período impositivo, siempre que se cumplan el resto de los requisitos de que existan al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante ese período impositivo y las mismas permanezcan en esta situación al menos tres años. En este caso sí podrá aplicarse la bonificación.
• Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel que se constituye sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos para los contratos de arrendamiento de viviendas (L.29/1994, art. 2). Esta condición excluye del ámbito de aplicación del régimen especial las viviendas que se destinen a satisfacer necesidades temporales de vivienda del arrendatario, como podría ser el caso de viviendas dedicadas al arrendamiento en temporada de vacaciones, así como los contratos formalizados para ejercer en la vivienda una actividad económica.
• Número de viviendas: el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por el contribuyente en cada período impositivo debe ser, en todo momento del año, igual o superior a ocho, sin límite máximo.
• Tiempo de arrendamiento: el tiempo de arrendamiento o el tiempo en que las viviendas han estado ofrecidas en arrendamiento debe ser al menos de tres años para consolidar la bonificación.
• Contabilización: la actividad de arrendamiento de viviendas, así como las demás actividades complementarias que realice la entidad, deber ser objeto de una contabilidad separada para cada inmueble adquirido o promovido, de manera que se disponga del desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral independiente en que el inmueble se divida.
• La renta bonificada derivada del arrendamiento está integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente a dicho ingreso.
• Tipo de gravamen: las entidades que opten por aplicar el régimen de arrendamiento de viviendas estarán sometidas al tipo de gravamen general.
• Período impositivo: el período impositivo concluye con la finalización del ejercicio económico de la sociedad.

Una vez comprobado el cumplimiento de los requisitos anteriores, estaríamos en disposición de optar por el régimen (art. 48.3 LIS). La opción es voluntaria, debiendo comunicarlo a la Administración tributaria. No obstante, no está previsto ningún modelo censal por el cual se opte a dicho régimen, bastaría con presentar un escrito en el que expresemos nuestra voluntad de optar por el régimen.

El régimen se aplicaría en el mismo período impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación, siendo aplicable en los períodos impositivos posteriores en tanto no se renuncie al mismo. Por tanto, la bonificación alcanza a la totalidad de las rentas del primer período impositivo, aunque parte de las mismas corresponda a viviendas arrendadas con anterioridad a la comunicación de la opción por el régimen especial, de manera que los requisitos exigidos se deben cumplir desde el inicio de ese mismo período impositivo.

La renuncia debe igualmente comunicarse a la Administración tributaria, siendo el último periodo impositivo de aplicación del régimen el que haya finalizado antes de realizar la comunicación de dicha renuncia. Es decir, si se presenta la renuncia ahora, ya la misma surtiría efectos para este mismo período impositivo.

La renuncia antes de que venza el período mínimo de tiempo de arrendamiento de tres años, determina la pérdida del régimen especial y debe regularizarse la bonificación disfrutada en los períodos anteriores.

NOTA: La aplicación de esta bonificación prevista en el Régimen de arrendamiento de viviendas  determina que el tipo efectivo de gravamen sobre las rentas obtenidas por la entidad sea del 3.75 % (25% x 0.15). Por tanto, interesa revisar el cumplimiento de los requisitos, y en su caso solicitar la aplicación de este régimen antes de que finalice el año.