Tratamiento de la Permuta de Vivienda en el IRPF

La permuta de vivienda, al igual que cualquier otra permuta, genera para los permutantes un incremento o disminución patrimonial por diferencia entre:

• El mayor entre el valor de mercado del bien recibido o del bien entregado (a continuación explicamos esta diferencia), y
• El valor de adquisición del bien entregado.

Normalmente, cuando dos personas (físicas o jurídicas) se ponen de acuerdo para permutar bienes o derechos, es porque entienden que el valor de lo que entregan es igual al valor de lo que reciben, aunque pudiera darse el caso de que ambos bienes no tengan el mismo valor de mercado a efectos fiscales, ya que pueden entrar en juego otras cuestiones subjetivas que alteran esta ecuación. Es decir, se puede dar el caso de que alguien valore un bien en X porque le reconozca un valor sentimental, aunque en el mercado ese bien se valore en X+2, o al contrario, en X-3. Por ello, es por lo que a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial puesta de manifiesto con la operación de permuta, se parta del mayor valor entre el valor de mercado del bien recibido o del bien entregado.

Para la consideración de qué se entiende por valor de adquisición o valor de transmisión, se aplican en los casos de permuta las mismas reglas generales para el cálculo de ganancia o pérdida patrimonial, es decir, el valor de adquisición incluye todos los gastos y tributos satisfechos inherentes a la adquisición, las mejoras e inversiones realizadas y se descuentan las amortizaciones; mientras que para obtener el valor de transmisión, se descuentan los gastos y tributos satisfechos inherentes a la transmisión.

Respecto al momento temporal al que deba imputarse la ganancia o pérdida obtenida por la operación de permuta, debe ser en el período en que se entienda producida la alteración patrimonial. Por ejemplo, si se permuta una vivienda por otra, está claro que la alteración patrimonial se produce en el momento en que se intercambian las mismas. Pero si la permuta consiste en la entrega de un solar a cambio de una futura vivienda que se construirá sobre el mismo, en este caso la ganancia o pérdida debe imputarse al momento de la entrega del solar, salvo que se trate de una operación a plazo y se opte por imputar la ganancia o pérdida al momento en que se entregue la vivienda (habría que analizar en cada caso si se está ante una operación a plazo o no).

En los supuestos en los que además de los bienes hay contraprestación dineraria, es decir, se permutan viviendas, pero se reconoce que una vale más que la otra y se compensa en metálico. En ese caso, el importe en metálico se suma como mayor valor de mercado del bien recibido / entregado.

Pongamos un ejemplo que nos ayude a comprender este  tema de las permutas:

El Sr. X y el Sr. Z son propietarios cada uno de un solar. El Solar de Z le interesa a X porque está situado al lado de otro que X ya posee y quiere juntarlos para hacer una promoción inmobiliaria. En cambio, el solar de X le interesa a Z porque tiene una buena ubicación para construirse una casa.

Ambas partes acuerdan valorar la transmisión en  100.000 €, no obstante X pide que Z le pague además del solar 10.000 € porque entiende que su solar vale más que el otro.

En cuanto a los valores de adquisición, el Sr. X adquirió su solar por donación de sus padres en 30.000 € (gastos de adquisición ya incluidos), mientras que el Sr. Z adquirió su solar por 80.000 € (impuestos de la compra-venta ya incluidos) mediante compraventa.

Ganancia para el Sr. X:

• Valor de transmisión: 100.000 €
• Valor adquisición: 30.000 €
• Importe de la ganancia patrimonial: 70.000 €

Ganancia para el Sr. Z:

• Valor de transmisión: 100.000 € (90.000 € del solar + 10.000 € de dinero)
• Valor adquisición: 80.000 €
• Importe de la ganancia patrimonial: 20.000 €