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Evicción
La Real Academia Española establece en su diccionario jurídico que la palabra evicción es la “pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno”.
Concretamente, la evicción en el contrato de compraventa se encuentra regulada en el saneamiento por evicción, concretamente en el artículo 1475 del Código Civil y siguientes.
Según establece el artículo 1475 del Código Civil, la evicción “tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada”.
Según lo anterior, cabe una evicción total o una evicción parcial.
La evicción parcial se regula en el artículo 1479 del Código Civil, el cual, establece que, si la parte perdida por el comprador por efecto de la evicción fuese de tal importancia que, sin esta no hubiese comprado la cosa, puede exigir la rescisión del contrato, siempre y cuando devuelva la cosa sin mayor gravamen ni coste que los que tuvo al adquirirla.
Imaginemos una casa que compramos y tiene un balcón con vistas a la Alhambra, y que, tras un litigio con otro vecino, nos obligan al cierre del balcón porque se trataba de una servidumbre que era contraria a derecho. En este caso estaríamos ante una evicción parcial y, seguramente, de no haber tenido tal balcón, no hubiésemos comprado la vivienda.
En este caso, podemos solicitar la rescisión del contrato, devolviendo la casa al vendedor sin mayor gravamen ni coste que el que tuvimos cuando la adquirimos.
Por otra parte, el Código Civil establece que el vendedor va a responder de la evicción, aunque no se establezca nada al respecto en el contrato, y además, el artículo 1476 del mismo texto legal explicita que “será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe por su parte”.
En cualquier caso, el artículo 1478 del Código Civil establece los derechos que tiene el comprador a exigir del vendedor en caso de evicción, y estos son:
- Restitución del precio al tiempo de la evicción.
- Frutos o rendimientos del bien, siempre y cuando se haya condenado en el litigio a entregarlos.
- Las costas del pleito de la evicción y las del saneamiento.
- Los gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador.
- Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, en caso de que se haya vendido de mala fe.
Siguiendo el ejemplo anterior, imaginemos que nos han vendido la casa sabiendo que el vecino iba a interponer la demanda para cerrar el balcón: en este caso, aunque explícitamente constara en el contrato que el vendedor no responde de la evicción, al existir mala fe por su parte, este pacto será nulo.
¿Cuándo podrá exigirse el saneamiento? Nos indica el artículo 1480 del Código Civil que no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, y, en esta, deberá condenarse al comprador a la pérdida de la cosa total o parcial.