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Subrogación
La subrogación es el término por la cual una persona o cosa sustituyen a otra, dentro del cumplimiento de derechos y obligaciones de la misma relación jurídica.
Si la sustitución tiene como objeto personas, estaremos ante una subrogación personal, mientras que, si se sustituye una cosa, hablaremos de una subrogación real.
La subrogación está regulada en nuestro Código Civil. La subrogación permite la sustitución sin necesidad de formalizar un nuevo contrato.
Según el artículo 1210:
“Se presumirá que hay subrogación:
- Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.
- Cuando un tercero, no interesado en la obligación, pague con aprobación expresa o tácita del deudor.
- Cuando pague el que tenga interés en el cumplimiento de la obligación, salvos los efectos de la confusión en cuanto a la porción que le corresponda.”
Hay dos tipos de subrogación; la personal y la real.
En lo que respecta a la subrogación personal, cuando una persona sustituye a otra en la ejecución de derechos o cumplimiento de obligaciones. Puede sustituirse tanto la figura del acreedor como la del deudor.
En primer lugar, la subrogación del acreedor, donde los derechos del acreedor son transferidos a una nueva entidad o persona. Se produce mayoritariamente cuando se consolida una deuda que permite al deudor mejorar su posición respecto de las deudas que tiene con diferentes acreedores.
En segundo lugar, la subrogación del deudor, donde las obligaciones de pago son asumidas por otra persona. El acreedor deberá reconocer al nuevo deudor. El caso más común es el de adquisición de una vivienda hipotecada. Se evita realizar una nueva transacción y solamente exige la inscripción en la notaría del nuevo deudor.
En lo que se refiere a la subrogación real, ésta se produce cuando se sustituye un bien por otro en el patrimonio de una persona.
La subrogación hipotecaria es el caso más usual de subrogación.
La subrogación hipotecaria aparece cuando se sustituye una de las partes, pudiendo ser el deudor o el acreedor. Está regulada por la “Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.”
Cuando el préstamo se haya realizado por escritura pública, según el artículo 1211 del Código Civil no es necesaria la conformidad del acreedor original:
“El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.”
La subrogación se debe formalizar mediante una escritura. En ella deben aparecer las nuevas condiciones y estar recogido el tipo de interés y el plazo del préstamo. Las subrogaciones que no se registren no serán válidas.
La subrogación hipotecaria estará exenta de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La Subrogación del deudor viene regulada en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria:
“En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.”