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Tácita reconducción
La tácita reconducción puede ser definida como una nueva relación de arrendamiento que surge entre el arrendador y el inquilino cuando finaliza el contrato de arrendamiento inicial. En este caso, surge un nuevo contrato.
De esta manera, las cláusulas fijadas en el anterior contrato se mantienen exactamente igual, con la única excepción de la cláusula de duración. Además, la renta derivada del contrato y ambas partes, arrendador y arrendatario seguirán siendo los mismos, pero la duración vendrá fijada por ley.
En este sentido, la relación existente entre el arrendador y el inquilino se considerará que entra en tácita reconducción cuando transcurran, más de 15 días desde que finalizó el contrato de arrendamiento establecido en un principio. Durante ese plazo puede suceder dos situaciones:
- Puede suceder que el inquilino permanezca en la vivienda durante esos 15 días o dicho de otra manera no habrá devuelto las llaves al arrendador.
- Por otro lado, puede ocurrir que el arrendador no solicite al inquilino la devolución de la vivienda durante esos 15 días.
Es por ello, que surgirá tácita reconducción cuando el arrendatario se encuentre en la vivienda durante los 15 días posterior a que termine el contrato de arrendamiento inicial. Esto será así siempre y cuando durante ese plazo el arrendador no manifieste que desea la devolución de la vivienda.
La tacita reconducción se encuentra regulado en el artículo 1566 del Código Civil, donde podemos encontrar lo siguiente: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
Como hemos comentado anteriormente, la duración establecida en este caso se establece de forma automática a través de la ley. A pesar de ello, ciertos tribunales lo interpretan de una forma y otros de otra, pues en ciertas ocasiones el arrendador desconoce cuando finaliza el contrato en tácita reconducción.
Lo que la ley establece es que la duración deberá de ser anual en el nuevo contrato, cuando inicialmente se estableció anual, o mensual en el caso que se hiciera mensual.
Pese a ello, suele ocurrir que, aunque un contrato tenga carácter de anual existe la posibilidad de que finalmente se pague mensualmente. En estos casos es cuando surge la doble interpretación:
- Hay tribunales que interpretan, la tácita reconducción será anual que si el contrato inicial es de renta anual, aunque sea pagado por meses, el nuevo contrato tendrá una duración de un año, y cada una de las nuevas tácita reconducción será de un año.
- Por otro lado, otros tribunales establecen que aunque la renta sea anual, si el contrato establece que el pago se realiza en meses, la tácita reconducción tendrá un carácter de mensual.
En el caso de los tribunales superiores, se suelen decantar por la interpretación primera, donde se establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato.
Debemos tener en cuenta que existe una norma especial para aquellos contratos de arrendamiento que se hubieran acordado entre principios de 1985 y finales de 1994. Para estos casos la tácita reconducción tendrá una duración de 3 años, Una vez que pase este tiempo, habrá una nueva tácita reconducción.
Es necesario considerar, que cuando finaliza un contrato relativo a una vivienda o un local, cuando comienza la tácita reconducción ya no estará sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que será de aplicación el Código Civil. Esto es necesario tenerlo en cuenta puesto que no serán de aplicación las clausulas de la LAU y se aplicarán las del Código Civil.