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Usucapion bienes inmuebles
El concepto de usucapión, procede del latín “usucapio”, lo cual significa adquirir un derecho o propiedad mediante su posesión continuada en un tiempo y condiciones establecidas por ley.
La usucapión o prescripción de bienes inmuebles se regula en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil.
El término procede del Derecho Romano, manteniéndose vigente en el ordenamiento jurídico español hasta la actualidad. La Ley indica que son susceptibles de prescripción “todas las cosas que están en el comercio de los hombres”, permitiendo el Código Civil, la adquisición por usucapión el dominio y otros derechos reales.
Por tanto, la usucapión también se denomina prescripción adquisitiva, y a través de la misma, se adquieren derechos reales. Es una adquisición originaria, ya que no intervienen terceros que hayan transmitido la propiedad.
De esta forma, el usucapiente es quien posee el bien inmueble durante un largo tiempo, por lo que el ordenamiento jurídico lo considera merecedor de su propiedad, apoyándose en razones o fundamentos de seguridad jurídica. Se otorga por tanto, la propiedad a quien ejercitó durante tiempo suficiente la titularidad del derecho.
Hay dos tipos de usucapión; la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria.
Se considera que la usucapión se produce o surte efecto cuando se posee el bien o derecho por un tiempo determinado. Es importante destacar que el usucapiente puede renunciar a dicho derecho.
Para que se dé la usucapión ordinaria, se debe cumplir con una serie de requisitos, como poseer el bien o derecho, tener buena fe, realizarlo a través de justo título y que sea por un tiempo determinado en la ley.
La posesión es la base o fundamento para la prescripción adquisitiva o usucapión. Lo que provoca la usucapión es dar la posesión de protección jurídica, poniendo al usucapiente como poseedor, a título de propietario del bien. Para ello, se deben cumplir con los requisitos de ser en concepto de dueño o dueña, ser pública, ser posesión pacífica e interrumpida.
Además, debe existir buena fe, es decir, que exista la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de su dueño, no conociendo que en su título o modo exista un vicio que lo invalidaría.
Respecto al justo título, es el título suficiente para poder transmitir el bien o derecho, por ejemplo; el contrato. En el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, el justo título no sería necesario.
En cuanto al tiempo determinado de posesión, la ley dicta que en bienes inmuebles sea de hasta diez años para presentes y veinte años para ausentes, aunque también se establecen algunas normas complementarias para la determinación de plazos.
Por su parte, la usucapión extraordinaria tiene otros requisitos distintos. En este caso, no se exige que exista buena fe por el usucapiente ni justo título. Sin embargo, el plazo de posesión requerido son superiores, ya que para los bienes inmuebles se exige poseerse durante treinta años.
La Sentencia del TS de 24 de octubre de 2014, establece respecto a la usucapión, la “tenencia de una cosa por una persona, o el disfrute de un derecho unidos a la intención de haber la cosa o derecho como propios. Es preciso, por tanto, que el poseedor se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad, siendo necesario que nadie cuestione dicha situación, ya que si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión”.